Жилые помещения коммерческого использования

У этой статьи есть подпункты

На первых этажах многоквартирных домов нередко размещаются офисы, магазины, салоны красоты и другие объекты, используемые в целях ведения бизнеса. Расскажем, как закон допускает распоряжение фондом жилых помещений для коммерческого использования.

Порядок предоставления жилых объектов коммерческого использования

По общему правилу использование жилплощади для коммерческих целей не разрешается. Однако в некоторых ситуациях допускается исключение. Законодательство предъявляет следующие требования:

  • лицо является хозяином жилплощади;
  • экономико-хозяйственная деятельность никому не мешает и не затрагивает юридические права других людей;
  • недвижимость применяется с целью организации офиса ИП или для ведения определенной деятельности.

К примеру, использование жилого помещения в коммерческих целях возможно, если предприниматель занимается творчеством или оказывает услуги другим лицам (программист, дизайнер, онлайн-психолог и т.д.).

Если остальные лица, живущие в квартире, возражают против ведения бизнеса на общей жилплощади, то придется искать другое помещение. То же самое касается ситуации, когда предприниматель арендует квартиру и против подобной деятельности возражает арендодатель.

Недопустимо располагать на территории жилой недвижимости:

  • магазин;
  • прачечную, химчистку;
  • производство промышленного назначения;
  • детский сад;
  • ночной клуб;
  • столовую;
  • полноценный офис юрлица и т.д.

В некоторых ситуациях для возможности размещения достаточно перевести помещение в статус нежилого, в каких-то не разрешается расположение объекта в здании жилого фонда вовсе (например, нельзя начать промышленное производство в квартире). В любом случае собственник или арендатор объекта обязаны соблюдать предусмотренные эксплуатационные требования и не нарушать прав окружающих людей.

При выявлении нарушений заинтересованные лица вправе подать иск в суд. Чтобы этого не произошло, нужно принимать во внимание санитарные нормы, правила противопожарной безопасности и другие предусмотренные требования к пользованию площадями в многоквартирном доме.
Рассмотрим оба варианта оформления – оформление соглашения о найме и перевод в нежилой фонд.

Договор коммерческого использования жилого помещения

Договор коммерческого найма жилплощади для возможности его использования заключается между собственником квартиры (арендодателем) и арендатором. В тексте договора прописывается следующая информация:

  • идентификационные данные сторон;
  • подробное описание объекта недвижимости – адрес, площадь, этаж расположения, количество комнат и т.д.;
  • права и обязанности сторон;
  • срок аренды;
  • размер платы за аренду жилья и порядок ее перечисления;
  • порядок изменения и расторжения договора найма;
  • дата и подписи сторон.

Если договор заключается на срок более года или одной из сторон аренды является юридическое лицо, сделку требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение ведомства по адресу местоположения недвижимого объекта.

Переоформление в нежилой фонд

Перевод жилплощади в нежилой фонд возможен только после ее приобретения в собственность.

Переоформление осуществляется в рамках жилищного законодательства. Перевод не разрешается, если:

  • есть не соответствие технических параметров для предоставления доступа к объекту;
  • переводимая площадь выступает частью жилья и применяется с целью постоянного жительства людей;
  • есть действующее обременение на имущественные права.

Если речь идет о многоквартирном доме, то переквалификация в коммерческий фонд допустима в том случае, когда жилплощадь располагается на нижнем этаже. Еще один разрешенный вариант – все объекты под переводимой квартирой являются нежилыми.

Для переоформления нужно подать заявление о переводе жилого помещения коммерческого использования в нежилой фонд в уполномоченный орган. К примеру, в Москве таким органом является Департамент жилполитики. К заявлению прикладываются:

  • правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и проч.;
  • техническая документация из БТИ;
  • поэтажный план здания;
  • проект перепланировки, если она планируется или требуется для обеспечения доступа к объекту.

Поданные бумаги рассматриваются в течение полутора месяцев с момента подачи. В результате выносится решение о переводе жилплощади в нежилой фонд или об отказе. В случае принятия положительного решения следующим шагом вносятся корректировки в Единый госреестр. Для этого следует обращаться в Росреестр или МФЦ.

При отказе уполномоченный орган выдает бумагу с указанием причины. Основанием для отказа может быть:

  • неполный пакет документов;
  • некорректный адрес подачи бумаг;
  • несоблюдение порядка переоформления;
  • несоответствие проекта перепланировки нормативным требованиям.

Решение об отказе направляется заинтересованному лицу не позднее, чем через три дня с момента принятия. Заявитель вправе обжаловать его в органах судебной власти. Для этого рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

С точки зрения действующего законодательства, все сделки по передаче в аренду жилья для ведения предпринимательской деятельности считаются ничтожными, то есть не имеющими юридической силы. Если собственник или арендатор нарушают правила пользования жилплощадью, то они могут быть привлечены к административной ответственности.

Наказание применяется в виде штрафа:

  • до 5000 рублей для ИП, должностных и физических лиц;
  • до 10 000 рублей для юридических лиц.

Кроме того, деятельность приостанавливается на срок до трех месяцев, а все последствия нарушения законодательства должны быть устранены.

Итак, жилое помещение может использоваться только в качестве места жительства людей. Исключение – если хозяин квартиры никому не мешает и осуществляет не запрещенную бизнес-деятельность. В остальных случаях жилплощадь может быть переведена в статус нежилого объекта.