ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ФОНДЕ СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Статья 2.

Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме;

2) аварийный жилищный фонд — совокупность жилых помещений в домах, которые признаны до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

3) переселение граждан из аварийного жилищного фонда — принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32 и 86 Жилищного кодекса Российской Федерации;

4) предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда — предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном настоящим Федеральным законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

Комментарии к статье

1. Для успешной реализации любого федерального закона необходимо обязательное раскрытие терминов, понятий и определений, которыми оперирует этот Федеральный закон. В противном случае неизбежным становится значительное количество споров, связанных с применением этого нормативного правового акта, ибо одно и то же понятие может иметь различные, хотя и вполне обоснованные, толкования, которые неизбежно приведут к различному правовому значению одной и той же нормы для различных субъектов применения этого закона. Настоящий Закон в комментируемой статье раскрывает правовой смысл четырех ключевых понятий, используемых этим Федеральным законом. Это понятия капитального ремонта многоквартирного дома, аварийного жилищного фонда, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.

2. Итак под проведением капитального ремонта многоквартирного дома для целей комментируемого Федерального закона следует понимать проведение предусмотренных Федеральным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. В части указания на перечень работ, относящихся к капитальному ремонту многоквартирного дома, комментируемая норма имеет отсылочный характер. Конкретный вид работ по капитальному ремонту многоквартирных домов для целей настоящего Закона устанавливается в п. 3 ст. 15.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Законом относятся:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыш;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

- утепление и ремонт фасадов.

Понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме раскрывается в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

- иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Следует также отметить, что перечень работ по капитальному ремонту, установленный в п. 3 ст. 15 настоящего Закона, для целей применения этого Федерального закона не является исчерпывающим перечнем работ по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома. Установленный комментируемым Федеральным законом перечень работ есть не что иное, как те виды работ по капитальному ремонту, на которые Фондом распространяется предоставление финансовой поддержки, однако это не означает, что любые иные работы не относятся к капитальному ремонту многоквартирного жилого дома. В то же время полного и исключительного перечня работ по капитальному ремонту не содержит ни один ныне существующий нормативный акт. Единственный документ, призванный отграничить работы по капитальному ремонту от работ по текущему ремонту многоквартирного жилого дома, носит рекомендательный характер. Так, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, в приложении N 7 содержат перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилищного фонда, а в приложении N 8 - примерный перечень работы, производимый при капитальном ремонте жилищного фонда. Оперируя понятием "жилищный фонд", указанные Правила его полностью раскрывают, что позволяет говорить о тождественности объектов капитального ремонта как в комментируемом Законе, так и в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Идентичное определение жилищного фонда содержится также в п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ. К работам по текущему ремонту жилищного фонда относятся:

- устранение местных деформаций;

- усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки входов в подвалы;

- герметизация стыков;

- заделка и восстановление архитектурных элементов;

- смена участков обшивки деревянных стен;

- ремонт и окраска стен фасадов;

- частичная смена отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин;

- укрепление и окраска;

- усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование крыш;

- устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб;

- ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;

- смена и восстановление отдельных элементов (приборов), оконных и дверных заполнений;

- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;

- восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей;

- замена, восстановление отдельных участков полов;

- работы по устранению неисправностей печей и очагов;

- восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;

- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;

- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях;

- установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;

- замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;

- восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;

- замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами;

- ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

В то же время к работам по капитальному ремонту жилищного фонда в соответствии с примерным перечнем работ по капитальному ремонту отнесены:

- обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);

- ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);

- модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);

- утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);

- замена внутриквартальных инженерных сетей;

- установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);

- переустройство невентилируемых совмещенных крыш;

- авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой;

- технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда;

- ремонт встроенных помещений в зданиях.

Очевидно, что работы, отнесенные настоящим Законом к капитальному ремонту, в действительности в соответствии с вышеуказанными Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда являются работами по текущему ремонту многоквартирного жилого дома. Таким образом, следует понимать, что содержание работ, относимых к капитальному ремонту, в техническом смысле абсолютно не идентично содержанию работ по капитальному ремонту для целей исполнения комментируемого Закона.

3. Далее комментируемая статья раскрывает понятие аварийного жилищного фонда. Аварийный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в домах, которые признаны до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. В первую очередь здесь необходимо особо отметить, что аварийным жилищным фондом для целей комментируемого Закона является не весь аварийный жилищный фонд в Российской Федерации, а только тот, который был признан таковым до 1 января 2007 года. По всей видимости, это сделано для того, что бы избежать "приписок". В соответствии с публикуемыми статистическими данными общий объем аварийного жилья в России на 1 января 2007 года составлял 93 миллиона квадратных метров, из них 11,2 миллиона квадратных метров подлежат немедленному сносу. Также, исходя из понятия аварийного жилищного фонда, аварийный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, признанных аварийными в установленном законом порядке. Определение понятия "жилое помещение" комментируемая статья, равно как и настоящий Закон, не содержит. Такое определение содержит Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47. Кроме того, данное Положение регулирует процесс признания многоквартирного дома аварийным. Жилым помещением признается:

- жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

- квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Аналогичное определение жилых помещений содержит ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований. Вместе с тем указанное Положение предусматривает и иные основания признания жилого помещения непригодным для проживания. Так, например, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания и в случае изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. Однако в целях настоящего Закона аварийным будет считаться только тот жилищный Фонд, который был признан таковым в связи с физическим износом в процессе его эксплуатации, на это прямо указывает п. 2 комментируемой статьи. Далее комментируемая статья раскрывает понятие переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Так, переселение граждан из аварийного жилищного фонда есть не что иное, как принятие решений и проведений мероприятий в соответствии со ст. ст. 32 и 86 Жилищного кодекса РФ. Статья 32 Жилищного кодекса РФ не регулирует порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Предметом регулирования этой нормы закона является обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных нужд. Однако п. 10 этой статьи устанавливает, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

Статья 32 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующий порядок изъятия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд только при наличии его согласия. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным ниже соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Статья 86 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. В соответствии с п. 3 ст. 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта РФ. Общий порядок предоставления жилого помещения по договору социально найма установлен ст. 57 Жилищного кодекса РФ и предусматривает предоставление жилых помещений на основании решений органа местного самоуправления, выдаваемых или направляемых гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее трех рабочих дней со дня принятия данных решений с последующим заключением договора социального найма. Лицам, жилое помещение которых находится в доме, который подлежит сносу, предоставление других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма этих помещений происходит вне очереди на основании п. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, Жилищный кодекс РФ предусматривает два возможных способа переселения граждан из аварийного жилищного фонда - выкуп помещения у собственника и предоставление другого благоустроенного помещения по договору социального найма нанимателю.

4. Далее комментируемая статья раскрывает понятие "предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда". В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда следует понимать предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном настоящим Федеральным законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда происходит на основании решения о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда, принимаемого в соответствии со ст. 19 комментируемого Федерального закона по результатам рассмотрения правлением Фонда заявок субъектов Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. Из Фонда денежные средства поступают в бюджет соответствующего субъекта Российской Федерации или непосредственно муниципальным образованием, если субъектом Российской Федерации принималось решение об определении муниципальных образований получателями средств Фонда. Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда и предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, распределяются субъектами Российской Федерации между муниципальным образованиями, претендующими в соответствии с заявкой на предоставление финансовой поддержки. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.