ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ФОНДЕ СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Статья 14.

Перечень условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда

1. Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при условии:

1) деятельности на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению, и составляющих:

а) не менее чем двадцать пять процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до пятидесяти процентов и до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

б) не менее чем пятьдесят процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2011 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

в) не менее чем восемьдесят процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций коммунального комплекса, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;

2) деятельности на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, и составляющих:

а) не менее чем пятьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) при условии управления такими организациями не менее чем пятьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2010 года;

б) не менее чем восемьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) при условии управления такими организациями не менее чем восьмьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2010 года;

3) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:

а) не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

б) не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

в) не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;
Положения пункта 4 части 1 статьи 14 (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с 7 августа 2007 года.

4) наличия утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности либо государственная собственность на которые не разграничена, графиков проведения до 1 января 2011 года в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены включенные в региональные адресные программы многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования (внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

5) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации или муниципальных правовых актов, предусматривающих предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (в том числе путем перечисления таких субсидий на имеющиеся или открываемые получателями субсидий банковские счета), — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу настоящего Федерального закона;

6) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, предусматривающих не позднее 1 января 2010 года предоставление установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации мер социальной поддержки гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (за исключением мер социальной поддержки, указанных в пункте 5 настоящей части) в денежной форме (в том числе путем перечисления средств на предоставление таких мер на имеющиеся или открываемые гражданами банковские счета), — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2009 года;

7) наличия графиков, утвержденных претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в части тарифов на тепловую энергию и органом местного самоуправления в части тарифов на водоснабжение и водоотведение и предусматривающих установление не позднее 1 января 2011 года указанных тарифов для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу настоящего Федерального закона;

8) наличия предусматривающих не позднее 1 января 2010 года прекращение предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры правовых актов муниципальных образований (за исключением правовых актов муниципальных образований, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях) и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу настоящего Федерального закона;

9) наличия графиков, утвержденных претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органами местного самоуправления муниципальных образований (органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предусматривающих установление не позднее 1 января 2010 года тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу настоящего Федерального закона;

10) наличия региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной в соответствии со статьей 15 настоящего Федерального закона, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;

11) наличия региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;

12) выделения в соответствии со статьей 19 настоящего Федерального закона средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств бюджетов муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

2. Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда при условии их расположения на территориях не менее двух муниципальных образований, которые выполнили предусмотренные частью 1 настоящей статьи условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и общая суммарная численность населения которых составляет не менее чем двадцать процентов общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования.

3. Перечень документов, подтверждающих выполнение предусмотренных пунктами 1 — 3, 12 части 1 и частью 2 настоящей статьи условий, утверждается наблюдательным советом Фонда не позднее 1 декабря 2007 года.

Комментарии к статье

Комментируемая статья является, по сути, ключевой во всем Федеральном законе "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", так как именно эта норма Закона определяет субъектов, которые смогут претендовать на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда. Дело в том, что весь комментируемый Федеральный закон построен таким образом, что субъекты Российской Федерации вправе получить финансовую поддержку за счет средств Фонда только при условии соответствия группе критериев, устанавливаемых комментируемой статьей. Данная мера направлена в первую очередь на стимулирование субъектов Российской Федерации на принятие срочных мер для реализации концепции жилищной реформы. Итак, Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при одновременной совокупности 13 условий.

1. Первое условие состоит из двух частей. Во-первых, это соблюдение требования о том, что при подаче заявки на предоставление финансовой поддержки до 1 января 2009 года на территории муниципального образования (субъекта Российской Федерации в случае с городами федерального значения Москва и Санкт-Петербург), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, должно действовать не менее 25% организаций коммунального комплекса от общего количества организаций коммунального комплекса, осуществляющих свою деятельность на территории этого муниципального образования, соответствующих следующим требованиям:

- эти организации должны быть коммерческими;

- использование объектов коммунальной инфраструктуры такими организациями должно осуществляться либо на праве частной собственности, либо по договору аренды или концессионному соглашению;

- доля участия в уставном капитале этих организаций субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований не должна превышать 25%.

Соответственно, если заявка подается на предоставление финансовой помощи в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года количество удовлетворяющих указанным требованиям организаций коммунального комплекса должно быть не менее 50% от общего числа организаций коммунального комплекса. А если заявка подается на предоставление финансовой помощи после 1 января 2011 года - не менее 80%.

Во-вторых, это принятие на себя обязательств об увеличении доли удовлетворяющих вышеприведенным требованиям организаций коммунального комплекса до 1 января 2010 года до 50% и до 1 января 2011 года до 80%.

Особо следует отметить, что, говоря об изменении доли соответствующих определенным требованиям организаций коммунального комплекса в общем их количестве по временному параметру, законодатель подразумевает в качестве этого временного параметра не временной период, в котором подается заявка на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, а временной период, в котором предполагается предоставление этой поддержки.

Понятие организации коммунального комплекса дается в ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Организация коммунального комплекса - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Следовательно, за 100% организаций коммунального комплекса, от количества которых должны быть исчислены проценты организаций, соответствующие установленным требованиям, должны приниматься организации любой организационно-правовой формы, эксплуатирующие системы коммунальной инфраструктуры на любом праве.

Первое ограничительное требование, которому должны соответствовать организации коммунального комплекса для включения их в долю, соответствующую необходимому проценту, - это преследование этими организациями извлечения прибыли в качестве основной цели деятельности (коммерческие организации). Организации, не имеющие извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности либо не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации), не могут входить в необходимую долю. Дефиницию коммерческой организации и некоммерческой организации устанавливает ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отличить коммерческую организацию от некоммерческой проще всего по организационно-правовой форме юридического лица. Так, в соответствии со ст. 50 Гражданского кодекса РФ юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Как установлено ст. 66 Гражданского кодекса РФ хозяйственными товарищества и обществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности. Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полного товарищества и товарищества на вере (коммандитного товарищества), хозяйственные общества могут создаваться в форме акционерного общества, общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью.

Производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. Таким образом, первому ограничительному требованию будут соответствовать организации коммунального комплекса не любой организационно-правовой формы, а только действующие в форме полного товарищества, товарищества на вере, акционерного общества, общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, производственного кооператива, муниципального или государственного унитарного предприятия. Второе ограничительное условие, которому должны соответствовать организации коммунального комплекса для включения их в долю, соответствующую необходимому проценту, - это использование этими организациями объектов коммунальной инфраструктуры на праве частной собственности либо по договору аренды или концессионному соглашению.

Для того чтобы определить смысловое наполнение этой нормы закона, необходимо достоверно установить, что же относится к объектам коммунальной инфраструктуры. Действующее законодательство не раскрывает это понятие. Однако ст. 2 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ позволяет определить круг объектов, относящихся к системам коммунальной инфраструктуры, следовательно, и к объектам коммунальной инфраструктуры. Системы коммунальной инфраструктуры представляют собой совокупность производственных и имущественных объектов, в том числе трубопроводов, линий электропередачи и иных объектов, используемых в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, расположенных (полностью или частично) в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований. Кроме того, к объектам коммунальной инфраструктуры также правильно относить объекты, используемые для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, которыми являются объекты, непосредственно используемые для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Как следует из второго ограничительного условия, объекты коммунальной инфраструктуры должны принадлежать организациям коммунального комплекса исключительно на правах собственности, аренды или по концессионному соглашению. Говоря о вещных правах, на основе которых организации коммунального комплекса должны владеть объектами коммунальной инфраструктуры, следует сразу отметить, что объекты коммунальной инфраструктуры являются недвижимым имуществом. На это указал Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 4 Постановления от 16 мая 2000 года N 8-П по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited". Правообразующим фактором для возникновения вещного права на какое-либо имущество является сделка. Для сделок с недвижимым имуществом установлены специальные правила и требования, без соблюдения которых вещных прав на это имущество и приобретателя не возникает. Так, ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Как установлено в Положении о Федеральной регистрационной службе, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года N 1315, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации, является Федеральная регистрационная служба. Таким образом, на каком бы имущественном праве организации коммунального комплекса не владели объектами коммунальной инфраструктуры, сделка, на основании которой возникло это имущественное право, должна быть зарегистрирована в соответствующем территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Исключения составляют сделки, совершенные до момента вступления в силу указанного Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также договоры аренды, заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Порядок заключения и исполнения договора аренды содержится в гл. 34 ГК РФ. Так как в комментируемой статье речь идет об аренде недвижимого имущества, непосредственный интерес вызывают § 1 и § 4 этой главы. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Все вопросы, связанные с концессионными соглашениями, регулируются Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях". По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество (далее - объект концессионного соглашения). Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из указанного Федерального закона или существа концессионного соглашения. К реконструкции объекта концессионного соглашения относятся мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта концессионного соглашения или его отдельных частей, иные мероприятия по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта концессионного соглашения. Объект концессионного соглашения, подлежащий реконструкции, на момент заключения концессионного соглашения должен находиться в собственности концедента и быть свободным от прав третьих лиц. Изменение целевого назначения реконструируемого объекта концессионного соглашения не допускается. Передача концессионером в залог объекта концессионного соглашения или его отчуждение не допускаются.

Третье ограничительное условие, которому должны соответствовать организации коммунального комплекса для включения их в долю, соответствующую необходимому проценту, - это участие в уставном капитале этих организаций субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований в доле не более 25%.

Очевидно, что цель введения этого условия в комментируемую статью - это демонополизация и развитие конкурентной среды. Муниципалитеты обязаны ежегодно увеличивать процент демонополизации и развитие конкурентной среды, в противном случае они не смогут претендовать на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда. Для этого муниципалитетам придется активно содействовать созданию новых частных организаций коммунального комплекса и закреплять за ними объекты коммунальной инфраструктуры, реорганизовывать и передавать на приватизацию муниципальные организации коммунального комплекса.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления. Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество). Существует несколько способов приватизации государственного или муниципального имущества: это продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе, продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе, продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг, продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и другие.

Не совсем понятной остается именно количественная характеристика организаций коммунального комплекса, соответствующих требованиям для определения процентного отношения к общему числу организаций коммунального комплекса. Чисто технически, вместо того что бы передавать по сути 75% муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры в частные руки, как это задумывалось законодателем, местные органы власти в состоянии создать множество юридических лиц в количестве, необходимом для преодоления соответствующей процентной планки, передать им на правах аренды не более 5% муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры и выставить эти юридические лица на приватизацию. В этом случае большое количество коммерческих организаций коммунального комплекса, создавая нужный процент в соотношении, по сути, никак не будут способствовать демонополизации и развитию конкуренции, так как абсолютным большинством объектов коммунальной инфраструктуры смогут продолжать управлять муниципальные организации, хотя и в меньшем количестве, нежели коммерческие. Для большей продуктивности в данном конкретно взятом случае значительно эффективнее было бы привязываться не к количеству организаций, а к процентному отношению объектов коммунальной инфраструктуры, используемых коммерческими организациями коммунального комплекса, отвечающими необходимым требованиям, для производства товаров, оказания услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов к общему объему объектов коммунальной инфраструктуры в муниципальном образовании. 2. Второе условие аналогично первому состоит из двух частей. Во-первых, это соблюдение требования о том, что при подаче заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2010 года на территории муниципального образования (субъекта Российской Федерации в случае с городами федерального значения Москва и Санкт-Петербург), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, должно действовать не менее 50% организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории этого муниципального образования, соответствующих требованию о размере доли участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не более чем двадцать процентов. При этом названные пятьдесят процентов управляющих организаций, соответствующих указанному требованию, должны управлять имуществом не менее чем в пятидесяти процентах многоквартирных домов от общего количества многоквартирных домов, имущество в которых управляется управляющими организациями.

Если заявка подается на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, с 1 января 2010 года количество удовлетворяющих указанному требованию управляющих организаций должно быть не менее 80 процентов от общего числа организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. При этом названные восемьдесят процентов управляющих организаций, соответствующих указанному требованию, должны управлять имуществом не менее чем в восьмидесяти процентах многоквартирных домов от общего количества многоквартирных домов, имущество которых управляется управляющими организациями.

Во-вторых, это принятие на себя обязательств об увеличении доли удовлетворяющих вышеприведенным требованиям организаций коммунального комплекса до 1 января 2010 года до восьмидесяти процентов.

Критерии относимости организаций к организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, установлены в ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, может являться только организация, имеющая право управления многоквартирным жилым домом. Действующие нормативные акты не раскрывают понятие управления многоквартирным домом, однако из п. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Из этого можно сделать вывод, что управление многоквартирным домом есть не что иное, как право владения, пользования и ограниченное законом право распоряжения общим долевым имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в их интересах и за их счет, а также предоставление этим собственникам коммунальных услуг. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему долевому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Существует три способа получения права управления многоквартирным домом.

Во-первых, это получение права управления по результатам проведения открытых конкурсов на право управления многоквартирными домами. В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственникам помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Актом, регулирующем в соответствии с ЖК РФ порядок проведения открытых конкурсов на право управления многоквартирным домом, является Постановление от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", утвердившее Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Как установлено указанными Правилами, предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса. Под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято либо в случаях, когда по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято. Право управления у победителя конкурса возникает на основании договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме, заключаемом в соответствии со ст. 445 ГК РФ. Указанная статья регулирует процесс заключения договора управления в обязательном порядке и позволяет управляющей организации в судебном порядке понуждать собственников к заключению такого договора. Требования к договору управления установлены ст. 162 ЖК РФ. Подробнее о требованиях, предъявляемых к договору управления многоквартирнымдомом и возникновению права управления на основании этого договора, сказано ниже.

Во-вторых, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией и заключение договора управления многоквартирным домом. То обстоятельство, что простого решения общего собрания явно недостаточно для возникновения права управления у организации, следует хотя бы из того, что ЖК РФ не предусматривает необходимость и возможность утверждения на общем собрании организации, которая будет управлять многоквартирным домом, а только говорит о выборе на общем собрании такого способа управления и утверждении на общем собрании условий договора управления, но не самой управляющей организации. А исходя из ст. 162 ЖК РФ, организацией, получившей право управления, будет являться только та организация, которая заключила с каждым собственником договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Указанный вывод подтверждает также ч. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75. Так, этой нормой установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией считается нереализованным в случае, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса - на срок не менее чем один год и не более чем три года.

В-третьих, право управления может возникнуть на основании договора управления многоквартирным домом, заключенным между управляющей организацией и товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом по правилам ст. 162 ЖК РФ. Пункт 9 ст. 162 допускает управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья управляющей организацией. Нормативно не установлена необходимость изменения способа управления собственниками помещений многоквартирного дома для заключения договора управления многоквартирным домом с созданной собственниками помещений в многоквартирном доме жилищно-эксплуатационной организацией. В этом случае у этой организации сохраняются все полномочия, ибо, как указано в ст. 162 ЖК РФ, в случае заключения договора управления между управляющей организацией и жилищно-эксплуатационной организацией, созданной собственниками, управление многоквартирным домом осуществляется сучетом положений разд. 5 и 6 ЖК РФ, разделов, определяющих правовое положение жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

Таким образом, во всех трех случаях, для того чтобы отнести ту или иную организацию к организации, осуществляющей управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущество в многоквартирных домах, в первую очередь необходимо располагать достоверной информацией о наличии заключенного договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в этом многоквартирном доме. Законом установлена специальная письменная форма для этого договора, и в первых двух случаях это должен быть один документ, подписанный управляющей организацией с одной стороны и каждым собственником помещений в многоквартирном доме с другой стороны. Однако если письменный документ отсутствует или он не подписан каждым собственником, то есть не соблюдена установленная ЖК РФ форма договора, то это еще не является однозначным доказательством ее недействительности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако, если иного прямо не предусмотрено в самом договоре или прямо не оговорено в законе в соответствии со ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства и не является основанием для признания сделки недействительной. p>

Следовательно, организация, осуществляющая управления, должна иметь документальное подтверждение направления каждому собственнику оферты и получения от него акцепта. Офертой в соответствии с п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Акцептом на основании ст. 438 ГК РФ признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Следует отметить, что существует и иная позиция, высказанная Министерством регионального развития Российской Федерации. Так, в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" указано, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения обязана приступить к управлению многоквартирным домом, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. С данной позицией согласиться нельзя, так как это попытка изменить содержание и применение п. 7 ст. 162 ЖК РФ, которая на самом деле гласит, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Моментом же подписания договора в соответствии с действующим законодательством является момент реального подписания договора его сторонами, а в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ стороной по договору являются все собственники помещений в многоквартирном доме, следовательно, и обязательств (обязанностей и тем более прав) по этому договору после подписания этого договора одним собственником ни у кого возникнуть не может. В любом случае указанное выше письмо нормативным актом не является, не имеет никакой юридической силы и выражает всего лишь частное мнение. Вместе с изложенным также необходимо учитывать, что для отнесения организации, осуществляющей управление многоквартирным домом и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, во втором случае должно иметь место решение общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, а также эта организация должна быть победителем конкурса на право управления этим многоквартирным домом.

Как установлено в комментируемой статье, доля участия субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в уставном капитале организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, не должна превышать двадцать пять процентов. Особо следует отметить, что, устанавливая условие о процентном отношении организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, соответствующих определенным критериям, законодатель в качестве базы определил не только количество этих организаций, но и количество управляемых этими организациями многоквартирных домов в общей массе.

3. Третье условие несколько отличается по смысловому наполнению от двух первых, хотя и имеет массу сходств в формулировке. Третье условие состоит также из двух частей.

Во-первых, это наличие нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. Во-вторых, это соблюдение требования о том, что при подаче заявки на предоставление финансовой поддержки до 1 января 2009 года на территории муниципального образования (субъекта Российской Федерации в случае с городами федерального значения Москвой и Санкт-Петербургом), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, не менее чем в пяти процентах многоквартирных домов должно действовать товарищество собственников жилья. Соответственно, если заявка подается на представление финансовой поддержки в период с 1 января 2009 до 1 января 2011 года количество многоквартирных домов, для обслуживания которого создано товарищество собственников жилья, должно быть не менее 15% от общего количества многоквартирных домов на соответствующей территории. А если заявка подается на предоставление финансовой помощи после 1 января 2011 года - не менее чем в двадцати процентах домов. Что касается нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, то комментируемый Федеральный закон не указывает, что конкретно должны содержать нормативно-правовые акты, чтобы их можно было отнести к указанной в законе группе, не указывает, какие конкретно меры для формирования благоприятных условий должны содержать эти акты, собственно и не указывая, что следует понимать под благоприятными условиями для образования и деятельности товариществ собственников жилья. Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" лишь указывает общую направленность этих актов - содействие созданию товариществ собственников жилья. Подобная формулировка дает достаточно большую свободу муниципальным органам власти, а также органам власти субъектов Федерации в вопросах принятия таких нормативно-правовых актов, принимаемых в целях получения финансовой поддержки за счет средств Фонда. Так, в этих нормативно-правовых актах могут вместо конкретных мер поддержки содержаться, например, рекомендации главам районных администраций проводить круглые столы для обсуждения проблем жилищно-коммунальной реформы и формирования самосознания собственника у граждан. Вряд ли эта мера окажет какое-либо положительное влияние на реформирование жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, однако может позволить получить финансовую поддержку за счет средств Фонда, так как формальное условие комментируемой статьи будет выполнено. Вместе с тем наблюдательный совет Фонда имеет возможность конкретизировать указанные выше требования о наличии нормативно-правовых актах субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. Так, в соответствии с частью 3 комментируемой статьи наблюдательный совет Фонда должен утвердить перечень документов, подтверждающих выполнение ряда условий, необходимых для получения финансовой поддержки за счет средств Фонда, в том числе условия о наличии нормативно-правовых актов субъектов. Утверждая перечень документов, наблюдательный совет Фонда не может быть лишен права также утвердить требования, предъявляемые к этим документам (критерии допустимости).

Говоря о наличии товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, в первую очередь следует отметить, что одного факта создания товарищества собственников жилья какими-либо лицами, закрепления в его уставе в качестве объекта управления какого-либо многоквартирного жилого дома явно недостаточно для возникновения у этого товарищества собственников жилья каких-либо обязательств по отношению к собственникам этого жилого дома. Для возникновения у товарищества собственников жилья права обслуживания многоквартирного дома и оказания коммунальных услуг должна иметь место совокупность обстоятельств:

- общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме должно принять решение в соответствии со ст. 161 ЖК РФ о выборе способа управления товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом;

- общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме должно принять решение о создании товарищества собственников жилья;

- товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица в установленном законом порядке.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в гл. 6 ЖК РФ и представляет собой жестко регламентированную законом процедуру. Однако на сегодняшний день практика (особенно судебная) складывается таким образом, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое с нарушением установленного законом порядка, считается действительным и порождает права и обязанности у собственников до момента признания его недействительным судом. Если иное не установлено законом, общее собрание считается правомочным принимать решения по вопросам повестки дня, если на нем присутствуют собственники помещений в многоквартирном жилом доме, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов. Решения по общему правилу принимаются простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании. Принятие решения о выборе способа управления многоквартирным жилым домом принимается по общему правилу. Иначе ситуация обстоит с принятием решения о создании товарищества собственников жилья. Создание и деятельность товарищества собственников жилья регулируется гл. 13 ЖК РФ. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Таким образом, для создания товарищества собственников жилья за его создание должно проголосовать не большинство собственников, принявших участие в голосовании, а большинство собственников из всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Также п. 3 ст. 136 ЖК РФ установлено, что государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Однако, несмотря на то что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, предусмотренный Федеральным законом "О некоммерческих организациях" порядок государственной регистрации некоммерческих организаций, подробно описанный в комментарии к ст. 3 настоящего Федерального закона, на товарищества собственников жилья не распространяется. 15 декабря 2007 года в юридическую силу вступил Федеральный закон "О внесении изменений в статью 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 29 ноября 2007 года N 278-ФЗ, который внес изменения в ст. 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях". В последней редакции п. 3 указанной статьи звучит следующим образом: "Настоящий Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан". Следовательно, товарищество собственников жилья должно регистрироваться в качестве юридического лица в общем порядке, установленном для коммерческих организаций. Регистрация юридических лиц в соответствии с Федеральным законом "О некоммерческих организациях" имеет ряд принципиальных отличий от общего порядка регистрации коммерческих организаций. При подготовке документов о регистрации коммерческих организаций, во-первых, используются иные формы документов, а именно формы документов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". Во-вторых, решение о регистрации юридического лица принимает не территориальный орган Федеральной регистрационной службы, а соответствующая налоговая инспекция Федеральной налоговой службы. В-третьих, срок государственной регистрации юридического лица составляет не календарный месяц, а пять рабочих дней. В-четвертых, документы на государственную регистрацию должны предоставляться в одном экземпляре, а не в двух. И наконец, территориальные органы Федеральной налоговой службы не имеют права проводить правовую экспертизу учредительных документов юридических лиц.

Сложно спорить с тем, что товарищество собственников жилья является центральным звеном реализации жилищной реформы, без которого все усилия тщетны, и вполне возможно, что стимулирование органов власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований путем принуждения их передать в управление и обслуживание товариществ собственников жилья не менее 20% от общего количества многоквартирных домов является вполне оправданным, однако результаты от такого стимулирования могут быть и диаметрально противоположными. Так, до сегодняшнего дня процент приватизации жилья в многоквартирном доме редко превышает отметку в 75%. Следовательно, в подавляющем большинстве многоквартирных домов муниципальное образование будет иметь не менее 25% голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме. Не исключена ситуация, когда муниципальное образование, стремясь с максимальной скоростью и минимальными затратами увеличить количество многоквартирных домов, обслуживаемых товариществом собственников жилья, инициирует создание одного или нескольких ТСЖ на базе большого количества многоквартирных домов. Формально требования комментируемого Федерального закона будут выполнены, однако собственники помещений в этих многоквартирных домов фактически лишены будут возможности создать свое товарищество собственников жилья для обслуживания своего одного многоквартирного дома. Ибо для этого потребуется сначала ликвидировать "глобальное" товарищество собственников жилья, что представляет собой крайне трудо- и финансовоемкий проект. Отрицательные примеры подобной "глобальной ТСЖ-зации" имеются уже на сегодняшний день.

4. Четвертое условие представляет собой требование о наличие графиков проведения до 1 января 2011 года работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в границах муниципальных образований (субъектов Российской Федерации в случае с городами федерального значения Москва и Санкт-Петербург), утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Понятие земельного участка раскрывается в ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Статьями 16 - 19 Земельного кодекса РФ установлено следующее разграничение земель, находящихся в государственной собственности и собственности муниципальных образований. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Как установлено ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

К собственности субъектов Российской Федерации (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) относятся указанные выше земельные участки, относящиеся к собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации. Изданные Правительством Российской Федерации до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.

Статьей 10 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливаются основания распоряжения земельными участками. Распоряжение указанными выше земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации (городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге) осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Порядок государственной регистрации права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю установлен ст. 30.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 404 утвержден Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю. В соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ для государственной регистрации необходимы следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности на земельный участок;

2) правоустанавливающие документы на земельный участок (копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, кадастровый план земельного участка, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или их предшественниками), в случае если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке, в случае если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также иные документы, прямо установленные законодательством. Так как комментируемая статья не устанавливает специальных требований для графиков проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета, логично сделать вывод, что по содержанию эти графики должны представлять собой четко очерченные временные рамки проведения формирования и кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Исходя из общей формулировки статьи, этот график должен быть составлен таким образом, чтобы до 1 января 2011 года на территории муниципального образования (территории субъекта Российской Федерации) не осталось земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, не прошедших процедуру формирования и государственного кадастрового учета. Комментируемая статья устанавливает, что формирование и кадастровый учет должны проводиться за счет средств субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов. С одной стороны, это выглядит экономически непривлекательным. Проведение работ по формированию земельного участка выполняются, как правило, коммерческими организациями, услуги которых достаточно дороги. При наличии переходящего из года в год дефицита бюджета увеличение строки расходов на внушительную сумму может стать существенным препятствием в получении финансовой поддержки за счет средств Фонда. Однако, с другой стороны, проведение формирования и кадастрового учета земельных участков позволит существенно увеличить доходную строку местных бюджетов, что позволит привлечь на цели формирования и проведение кадастрового учета земельных участков заемные средства. Так, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Становясь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, собственники помещений этого дома становятся также налогоплательщиками земельного налога. Так, в соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками в том числе и на праве собственности. Земельный налог является местным налогом и подлежит зачислению в местный бюджет.

Под формированием земельного участка следует понимать межевание объектов землеустройства, то есть установление границ земельных участков. Как установлено п. 9 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 года N 396, работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

- изготовление карты (плана) объекта землеустройства в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.

Основное содержание, требования к точности, порядок выполнения, контроля, приемки и оформления работ по межеванию земель определены в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года. Основные понятия и порядок прохождения государственного кадастрового учета раскрываются в ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре". Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 года N П/327.

5. Пятое условие представляет собой необходимость наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации или муниципальных правовых актов, предусматривающих предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года N 145-ФЗ определяет, что субсидия представляет собой бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов. В соответствии с со ст. 159 ЖК РФ, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Право на субсидии имеют граждане - пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда, члены жилищных кооперативов, собственники жилых помещений. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением указанным гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. 1 ст. 155 ЖК РФ. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуги определяют Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 года N 761. В соответствии с п. 45 этого Постановления уполномоченные органы (органы местного самоуправления) либо органы, осуществляющие исполнение местного бюджета или бюджетов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, ежемесячно до установленного в соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги перечисляют средства на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования. По решению уполномоченного органа субсидии могут предоставляться путем выплаты (доставки) средств через организации связи или выплаты из кассы уполномоченного органа в случае отсутствия в населенных пунктах филиалов банков, а также в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, из-за отсутствия пешеходной или транспортной доступности получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета или вклады до востребования и пользоваться ими. Кроме того, Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26 мая 2006 года N 403 были утверждены Методические рекомендации по применению правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В соответствии с п. 97 этих Рекомендаций субсидии перечисляются на имеющиеся у получателей субсидий или открываемые ими в выбранных по своему усмотрению банках банковские счета или вклады до востребования. Ограничение прав граждан в выборе банков не допускается. Перечисление средств субсидий на счета других кредитных организаций, помимо банков, не допускается. Вместе с тем указанное выше Постановление Правительства Российской Федерации устанавливает, что порядок перечисления (выплаты, вручения) субсидий получателям субсидий устанавливается органами местного самоуправления.

6. Шестое условие устанавливает в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2009 года обязательное наличие нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации, предусматривающих не позднее 1 января 2010 года предоставление установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации мер социальной поддержки гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (за исключением субсидий) в денежной форме. В Российской Федерации на сегодняшний день существует множество категорий граждан, которым гарантируется дополнительная социальная поддержка со стороны государства. Например, это доноры, Герои РФ и СССР, Герои труда, пенсионеры, многодетные семьи. Большая группа категорий граждан, пользующихся дополнительной социальной поддержкой со стороны государства, имеет право на получение льгот при оплате жилья и коммунальных услуг. Предоставление льгот выражается в начислении жилищно-эксплуатационной организацией сумм оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом имеющейся льготы с последующим возмещением расходов на предоставление льгот из соответствующего бюджета на основании договора. В соответствии с Концепцией жилищной реформы, нашедшей свое отражение в комментируемом Федеральном законе, субъекты Российской Федерации обязаны принять нормативно-правовые акты, изменяющие этот порядок предоставления мер социальной поддержки, в результате применения которого до 1 января 2010 года все граждане, пользующиеся мерами дополнительной социальной поддержки, должны получать меры социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме. Предоставление мер социальной поддержки в денежной форме значительно упростит механизм реализации полученного права управления у жилищно-эксплуатационных организаций. Так, существенным осложнением деятельности управляющей компании или товарищества собственников жилья на начальном этапе работы является необходимость получения от собственников помещений персональной информации, необходимой для расчета размера предоставляемых льгот, а также заключения договора на возмещения расходов по предоставлению льгот отдельной категории граждан.

7. Седьмое условие устанавливает обязательное наличие графиков, предусматривающих установление не позднее 1 января 2011 года тарифов на тепловую энергию и водоснабжение и водоотведение для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей. Указанные графики должны быть утверждены претендующим на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в части тарифов на тепловую энергию и органом местного самоуправления в части тарифов на водоснабжение и водоотведение. По сути, регулирование тарифов в области водоснабжения и водоотведения осуществляется на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", а регулирование тарифов в области снабжения тепловой энергией осуществляется на основании Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации". В соответствии с Федеральным законом "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - ценовые ставки, по которым осуществляются расчеты с организациями коммунального комплекса за производимые ими товары (оказываемые услуги) и которые включают в цену (тариф) для потребителей, без учета надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Цены (тарифы) для потребителей - ценовые ставки, которые включают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, обеспечивающих производство товаров (оказание услуг) в целях обеспечения водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, без учета надбавок к ценам (тарифам) для потребителей. Как установлено в ч. 2 ст. 5 указанного Федерального закона, органы местного самоуправления устанавливают тарифы на товары организаций коммунального комплекса. В соответствии с Федеральным законом "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" тарифы на электрическую и тепловую энергию - система ценовых ставок, по которым осуществляются расчеты за электрическую энергию (мощность) и тепловую энергию (мощность). Статьей 2 этого Федерального закона предусмотрено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов устанавливают тарифы на электрическую и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, в том числе населению, на очередной финансовый год в рамах указанных предельных уровней до принятия закона субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта РФ. Каких-либо специальных требований к графику ни комментируемая статья, ни комментируемый Федеральный закон не содержат, следовательно, график может быть составлен в свободной форме. Главная составляющего любого графика - это четкие сроки и указание на конкретные действия, которые должны быть в эти сроки совершены.

8. Восьмое условие заключается в необходимости принятия муниципальными образованиями и субъектами Российской Федерации (в случае с городами федерального значения Москва и Санкт-Петербург) правовых и соответственно нормативно-правовых актов, предусматривающих не позднее 1 января 2010 года прекращение предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры. Исключения составляют муниципальные образования, расположенные в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. Перечень районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей утвержден Постановлением Совета Министров СССР от 10 ноября 1967 года N 1029. Как установлено в "Современном экономическом словаре" под редакцией Райзберга Б.А., Лозовского Л.Ш., Стародубцевой Е.Б., дотация (от лат. dotatio - дар, пожертвование) - денежные средства, выделяемые из государственного и местного бюджетов для оказания финансовой поддержки убыточным предприятиям, у которых денежная выручка от продажи производимого продукта меньше издержек на производство и продажу данного продукта, нижестоящим бюджетам для покрытия разрыва между их доходами и расходами. Дотация компенсирует повышенные издержки, покрывает убытки. Предоставление дотаций предприятиям позволяет, с одной стороны, предотвратить их банкротство, с другой стороны, не допускать превышения розничных цен на отдельные потребительские товары и услуги, так как часть цены на эти товары оплачивается из бюджетных средств за счет дотации. Если бы не было дотаций, производители переложили бы соответствующую им долю оплаты своих расходов на покупателей, что привело бы к росту цен. Однако дотации ложатся тяжелым грузом на государственный бюджет, порождают его дефицитность, вследствие чего приходится осуществлять дополнительную денежную эмиссию, приводящую к инфляции. Дотации не свойственны экономике рыночного типа, так как рыночные отношения подразумевают выполнение требований самофинансирования и самоокупаемости. Следовательно, данное условие полностью соответствует существующей концепции жилищной реформы в Российской Федерации.

9. Девятое условие устанавливает требование об обязательном наличии графиков, предусматривающих установление не позднее 1 января 2010 года тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры. Эти графики должны быть утверждены претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органами местного самоуправления муниципальных образований (органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Понятие, порядок разработки и утверждение программ комплексного развития системы коммунальной инфраструктуры, инвестиционных программ организаций коммунального комплекса устанавливаются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Тарифы и надбавки - тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение, а также надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавки к ценам (тарифам) для потребителей, подлежащие регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом и правилами, утверждаемыми Правительством Российской Федерации. Финансовые потребности организации коммунального комплекса - расчетные значения объема денежных средств от реализации товаров (оказания услуг) организации коммунального комплекса по тарифам и надбавкам, который необходим для выполнения производственной программы и (или) инвестиционной программы организации коммунального комплекса по развитию системы коммунальной инфраструктуры.

Статья 3 указанного Федерального закона устанавливает общие принципы регулирования тарифов и надбавок. Ими являются:

1) достижение баланса интересов потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса и интересов указанных организаций, обеспечивающего доступность этих товаров и услуг для потребителей и эффективное функционирование организаций коммунального комплекса;

2) установление тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ;

3) стимулирование снижения производственных затрат, повышение экономической эффективности производства товаров (оказания услуг) и применение энергосберегающих технологий организациями коммунального комплекса;

4) создание условий, необходимых для привлечения инвестиций в целях развития и модернизации систем коммунальной инфраструктуры;

5) полное возмещение затрат организаций коммунального комплекса, связанных с реализацией их производственных программ и инвестиционных программ;

6) установление условий обязательного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса;

7) обеспечение доступности для потребителей и иных лиц информации о формировании тарифов и надбавок.

Финансовые потребности организации коммунального комплекса, необходимые для реализации ее производственной программы, обеспечиваются за счет средств, поступающих от реализации товаров (оказания услуг) данной организации по тарифам на товары и услуги, установленным для данной организации. Производственная программа включает:

1) обоснование обеспечения прогнозируемого объема и качества производимого организацией коммунального комплекса товаров (оказываемых услуг) в соответствии с требованиями, установленными техническими регламентами, с экологическими нормативами и имеющимися производственными возможностями организации коммунального комплекса;

2) план мероприятий по повышению эффективности деятельности организации коммунального комплекса, предусматривающий улучшение качества производимых ею товаров (оказываемых услуг) и проведение при необходимости мероприятий по реконструкции, эксплуатируемой этой организацией системы коммунальной инфраструктуры.

В течение периода действия тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса дополнительные средства, полученные организацией коммунального комплекса в результате снижения затрат вследствие повышения эффективности деятельности этой организации при реализации ее производственной программы, остаются в ее распоряжении. Сокращение затрат организации коммунального комплекса не является основанием для досрочного (до даты окончания периода действия тарифов на товары и услуги данной организации коммунального комплекса) пересмотра тарифов на товары и услуги данной организации. Финансовые потребности организаций коммунального комплекса, участвующих в реализации программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, которые необходимы для реализации их инвестиционных программ, обеспечиваются за счет средств, поступающих от реализации товаров (оказания услуг) указанных организаций, в части установленных надбавок к ценам (тарифам) для потребителей данного муниципального образования (части территории этого муниципального образования), а также за счет платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Выбор способов обеспечения финансовых потребностей организации коммунального комплекса, необходимых для реализации ее инвестиционной программы, осуществляется представительным органом муниципального образования, исходя из:

1) оценки доступности для потребителей товаров и услуг организации коммунального комплекса;

2) оценки результатов реализации инвестиционной программы организации коммунального комплекса:

а) для населения муниципального образования;

б) для потребителей отдельных видов товаров и услуг организации коммунального комплекса на всей территории муниципального образования (части территории этого муниципального образования);

в) для лиц, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений, иных объектов;

3) установленных предельных индексов.

Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры разрабатывается органом местного самоуправления в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований. Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры утверждается представительным органом муниципального образования. Инвестиционная программа организации коммунального комплекса разрабатывается на основании условий технического задания, утверждаемого главой местной администрации и разрабатываемого в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры. Подготовка проекта инвестиционной программы и расчет финансовых потребностей, необходимых для реализации данной программы, производятся организацией коммунального комплекса. Подготовленный проект инвестиционной программы и расчет необходимых для ее реализации финансовых потребностей предоставляются организацией коммунального комплекса в орган регулирования муниципального образования, который проводит проверку соответствия проекта инвестиционной программы условиям утвержденного технического задания на ее формирование и проверку обоснованности расчета необходимых для ее реализации финансовых потребностей. В случае необоснованности предоставленных расчетов, несоответствия рассчитанных финансовых потребностей проекту предоставленной инвестиционной программы или несоответствия проекта указанной программы техническому заданию на ее разработку орган регулирования муниципального образования вправе вернуть проект инвестиционной программы и расчет необходимых для ее реализации финансовых потребностей соответствующей организации коммунального комплекса для устранения выявленных несоответствий. При соответствии предоставленного проекта инвестиционной программы условиям утвержденного технического задания на ее разработку и обоснованности расчета необходимых для ее реализации финансовых потребностей орган регулирования муниципального образования подготавливает предложения о размере надбавки к ценам (тарифам) для потребителей и соответствующей надбавке к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса, а также предложения о размерах тарифа на подключение к системе коммунальной инфраструктуры и тарифа организации коммунального комплекса на подключение. Тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры устанавливается на единицу заявленной нагрузки, обеспечиваемой соответствующей системой коммунальной инфраструктуры для строящихся зданий, строений, сооружений, иных объектов, или на единицу увеличения нагрузки реконструируемых зданий, строений, сооружений, иных объектов. Орган регулирования муниципального образования проводит также анализ доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса с учетом предлагаемой надбавки к ценам (тарифам) для потребителей и тарифа на подключение к системе коммунальной инфраструктуры.

При вынесении органом регулирования муниципального образования решения о недоступности для потребителей товаров и услуг организации коммунального комплекса указанный орган регулирования может:

1) подготовить предложения по изменению условий технического задания, на основании которого разрабатывается инвестиционная программа организации коммунального комплекса;

2) подготовить предложения по частичному обеспечению финансовых потребностей организации коммунального комплекса за счет средств местного бюджета.

При вынесении органом регулирования муниципального образования решения о доступности для потребителей товаров и услуг организации коммунального комплекса указанный орган регулирования с учетом предложений по частичному обеспечению финансовых потребностей организации коммунального комплекса за счет средств местного бюджета направляет проект инвестиционной программы организации коммунального комплекса и предоставленные этой организацией коммунального комплекса расчеты в представительный орган муниципального образования. Представительный орган муниципального образования рассматривает и утверждает инвестиционную программу организации коммунального комплекса, устанавливает надбавку к ценам (тарифам) для потребителей. После утверждения представительным органом муниципального образования инвестиционной программы организации коммунального комплекса, установления надбавки к ценам (тарифам) для потребителей орган регулирования муниципального образования устанавливает надбавку к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса, тариф на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, а также тариф организации коммунального комплекса на подключение.

После установления всех указанных тарифов и надбавок органы местного самоуправления заключают с организацией коммунального комплекса договор в целях развития системы коммунальной инфраструктуры, определяющий условия реализации утвержденной инвестиционной программы данной организации. Инвестиционная программа организации коммунального комплекса и (или) сроки ее реализации могут быть пересмотрены представительным органом муниципального образования по предложению организации коммунального комплекса, органа регулирования муниципального образования или по собственной инициативе:

1) если по результатам мониторинга выполнения инвестиционной производственной программы организации коммунального комплекса будет установлено, что рентабельность деятельности этой организации значительно выше или значительно ниже уровня рентабельности, рассчитанного при утверждении данной инвестиционной программы;

2) в случаях объективного изменения условий деятельности организации коммунального комплекса, влияющих на стоимость производимых ею товаров (оказываемых услуг), и невозможности пересмотра надбавки к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса и (или) тарифа организации коммунального комплекса на подключение.

10. Десятое и одиннадцатое условия устанавливают обязательность наличия региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда соответственно. Муниципальные адресные программы разрабатываются и утверждаются высшим органом государственной власти субъекта в соответствии с комментируемым Федеральным законом. Статья 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" регулирует принятие региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а ст. 16 по переселению граждан из аварийного жилья. Подробнее о региональных адресных программах по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилья смотри комментарий к ст. ст. 15 и 16 соответственно.

11. Двенадцатое условие говорит о необходимости выделения средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств бюджетов муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилья.

Обязательным условием предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда является долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) бюджета муниципального образования, находящегося на территории указанного субъекта Российской Федерации и претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. Субъектом Российской Федерации может быть установлен минимальный размер софинансирования за счет средств бюджетов муниципальных образований. Объем долевого финансирования определяется соответственно субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием. Минимальный объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета каждого субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов определяется как доля от общего объема финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств Фонда, бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов, рассчитываемая в соответствии с ч. 3 ст. 18 комментируемого Федерального закона.

Минимальная доля долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов определяется в процентах, как умноженное на двадцать процентов частное от деления уровня фактической бюджетной обеспеченности такого субъекта Российской Федерации после распределения дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, сложившегося в среднем за 2005 и 2006 годы, на уровень фактической бюджетной обеспеченности после распределения дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, сложившийся в среднем за 2005 и 2006 годы, субъекта Российской Федерации, имеющего минимальный уровень данной бюджетной обеспеченности, и не может превышать пятьдесят процентов. Следует отметить, что долевое финансирование в объеме меньшем, чем минимальная доля финансирования, не влечет непредставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, а означает соразмерно уменьшение объема финансирования из средств Фонда. Более подробно о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов смотри комментарий к ст. 18. В соответствии с комментируемой статьей перечень документов, подтверждающих выполнение предусмотренных пунктами 1 - 3, 12 части 1 и частью 2 настоящей статьи условий, утверждается наблюдательным советом Фонда не позднее 1 декабря 2007 года.

22 ноября 2007 года наблюдательным советом Фонда утвержден перечень документов, подтверждающих выполнение субъектами Российской Федерации, подавшими заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, условий, предусмотренных положениями Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Субъект Российской Федерации при подаче заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда прилагает к ней следующие документы, подтверждающие выполнение субъектом Российской Федерации условий, предусмотренных пунктами 1 - 3, 12 части 1 и ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства":

1) утвержденный органами государственной власти субъекта Российской Федерации план мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в том числе предусматривающий:

а) увеличение доли коммерческих организаций коммунального комплекса, действующих на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда (далее - муниципальное образование), осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, с долей участия в уставном капитале субъекта Российской Федерации и (или) муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, до следующих значений:

- в случае подачи заявки до 1 января 2009 года - до пятидесяти процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования организаций коммунального комплекса в срок до 1 января 2010 года и до восьмидесяти процентов в срок до 1 января 2011 года;

- в случае подачи заявки в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года - до восьмидесяти процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования организаций коммунального комплекса в срок до 1 января 2011 года;

б) увеличение в срок до 1 января 2010 года доли организаций, осуществляющих на территории муниципального образования управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале субъекта Российской Федерации и (или) муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, до восьмидесяти процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов), оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (в случае подачи заявки до 1 января 2010 года);

2) проект договора о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда, заключаемый между Фондом и субъектом Российской Федерации по установленной Фондом форме;

3) перечень коммерческих организаций коммунального комплекса, действующих на территории муниципального образования и осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов (далее - коммерческие организации коммунального комплекса) (включая организации, указанные в подпункте "а" пункта 1 настоящего Перечня), с указанием:

-правовых оснований использования данными организациями объектов коммунальной инфраструктуры (на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению);

- полных наименований указанных коммерческих организаций и их ОГРН и ИНН;

- сведений о наличии в их уставном капитале долей участия субъекта Российской Федерации и (или) муниципальных образований и о размере таких долей участия;

4) перечень организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и действующих на территории муниципального образования, в том числе:

- с группировкой по видам деятельности, осуществляемой указанными организациями (управление многоквартирными домами, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах);

- с указанием полных наименований указанных организаций и их ОГРН и ИНН;

- с указанием сведений о наличии в уставном капитале организаций, указанных в настоящем пункте, долей участия субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований и о размере таких долей участия;

5) справку об общем количестве многоквартирных домов на территории муниципального образования и перечень многоквартирных домов, где созданы товарищества собственников жилья, с указанием адресов мест расположения данных домов;

6) перечень (с указанием наименования, даты регистрации акта в Минюсте России и регистрационного номера, ссылок на нормы, предусматривающие формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья) и тексты нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья;

7) выписки из законов субъекта Российской Федерации о бюджете данного субъекта Российской Федерации на соответствующие годы и (или) из муниципальных правовых актов о соответствующих бюджетах, предусматривающих долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (в случае подачи заявки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов) и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (в случае подачи заявки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда), отражающие запланированное поступление и направления расходования финансовой поддержки из средств Фонда (в доходной части и расходной части соответствующих бюджетов);

8) справку или иной документ территориального органа Федеральной службы государственной статистики об общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся муниципальные образования, и об общей суммарной численности населения муниципального образования;

9) копии решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в муниципальной (региональной) адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов с указанием работ по капитальному ремонту в указанных многоквартирных домах в соответствии с частью 3 статьи 15 Закона;

10) копии документов о признании домов аварийными, жители которых подлежат переселению в рамках региональной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, заверенные органами местного самоуправления и государственными жилищными инспекциями субъектов Российской Федерации.

Перечни, указанные в п. п. 3, 4, 5, представляются по состоянию на дату не ранее квартального периода до подачи соответствующей заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. Формы документов, подтверждающих выполнение субъектами Российской Федерации, подавшими заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, условий, предусмотренных пунктами 1 - 3, 12 части 1 и ч. 2 ст. 14 комментируемого Федерального закона, а также рекомендации по их заполнению утверждены решением правления Фонда от 26 декабря 2007 года (протокол N 4) "Об утверждении Методических рекомендаций по подготовке субъектами Российской Федерации заявок на предоставление финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и прилагаемых к заявкам документов".