Законная ответственность арендодателя

У этой статьи есть подпункты

Ответственность арендодателя возникает при исполнении обязательств, попадающих под положения ст. 606-625 ГК РФ. В его рамках он отвечает за переданное в наем имущество – за явные и скрытые недостатки, а также вызванными ими последствия. Эта норма прописана в ст. 612 ГК РФ.

За что отвечает арендодатель по договору

По закону владелец имущества обязан передать его в состоянии, предусмотренном договором. Это означает обязательную оговорку на этот счет — помещение, автомобиль или оборудование передается в пользование в «идеальном состоянии», «удовлетворительном техническом, позволяющем эксплуатацию по назначению» или с недостатками. Последние разделяются на следующие.

  • Явные. Те, о которых собственник знает, и скрывать их нет смысла. Отражение в соглашении имеет значение для определения меры ответственности арендодателя в случае невозможности эксплуатации имущества.
  • Скрытые. Те, о которых владелец не знал и не догадывался. Они могут проявиться в эксплуатации и причинить ущерб арендатору. Последний имеет право предъявить ущерб к взысканию или отказаться от аренды вообще.

Согласно положениям ст. 612 ГК РФ за имущество отвечает его хозяин вне зависимости от того, знал он  о наличии недостатков, или нет. В этом же нормативе есть оговорка с условием, выполнение которого снимает с владельца все риски.

Когда арендодатель не несет ответственности по договору?

Указание явных дефектов в тексте соглашения избавляет от ответственности за возможные неприятные последствия. Эта норма предусмотрена в п.2 ст. 612 ГК РФ. Если собственник письменно подтвердил наличие дефектов до заключения сделки, а вторая сторона согласилась на свой страх и риск, то риски последствий возлагаются только на последнюю.

Но существует и ст. 611, предусматривающая передачу имущества, соответствующего не только договору аренды, но и своему назначению. Из этой нормы следует, что объект сделки должен быть пригодным для использования в любом случае.

Ответственность арендодателя за деятельность арендатора

В полное мере ответственность арендодателя по договору аренды распространяется только на переданное в пользование имущество. Он вправе наблюдать за его эксплуатацией и соответствием заявленной деятельности. Если нежилое помещение сдано под аптечный пункт, а в нем по факту работает пивбар, то собственник может потребовать разрыва контракта (п.3 ст. 615 ГК РФ). Такое возможно только при условии письменной конкретизации цели аренды. Это единственный аспект деятельности арендатора, на который можно влиять.

На доходы, получаемые от объекта аренды – коммерческой недвижимости, транспортного средства, оборудования, — имеет право только наниматель. Все заработанные им средства принадлежат только ему на основании ст. 606 ГК РФ.

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

По закону хозяин целиком отвечает только за свою собственность. Но он также обязан (согласно п. 1 ст. 616) выполнять его капитальный ремонт. Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и текущему ремонту п.2 той же статьи ГК РФ возложена на арендатора. Из этого следует, что если ему нанесен ущерб по причине отсутствия капремонта, то за него отвечает собственник.

Приведем два примера по найму офисного помещения.

  1. Для обеспечения безопасности арендатор установил охранную сигнализацию и сдал помещение под охрану. Офис обокрали – вынесли оборудование, сигнализация при этом не сработала, отряд охраны по этой причине своевременно не среагировал. В этом случае к хозяину никаких претензий – его помещение в целости и сохранности. Наниматель установил сигнализацию и не уделял внимания ее обслуживанию.
  2. Офис снят с уже установленной сигнализацией. Оплата услуг охранного агентства включена в арендную плату. Возникла такая же ситуация с взломом и кражей – сигнализация не сработала. Выяснилось, что несмотря на регулярные платежи, охранное агентство денег не получало и отключило сигнализацию в одностороннем порядке. Поскольку договор с ним заключал арендодатель, экплуатанта в известность никто не поставил. В этом случае весь его ущерб от кражи обязан компенсировать владелец помещения.

Кто отвечает за пожарную безопасность? По ст. 38 ФЗ-69 от 21.12. 1994 перед государством за соблюдение норм пожарной безопасности отвечает только хозяин. Кроме того, согласно ст. 611 он обязан передать нанимателю объект, соответствующий своему прямому назначению.

Квартира должна быть безопасной для проживания. На момент передачи владелец обязан позаботиться о пожаробезопасности жилья.

Аналогично и с коммерческой недвижимостью. В договоре рекомендуется указать, кто именно несет ответственность за пожарную безопасность данного объекта. Например, собственник может установить пожарную сигнализацию, сделать ремонт не подверженными воспламенению и горению материалами, а арендатор гарантировать соблюдение норм пожарной безопасности и принятие мер по предотвращению пожара.

Подобные нюансы следует отразить в контракте. Они позволяют распределить и минимизировать возможные риски.