Право собственности на комнату

У этой статьи есть подпункты

Комната как объект недвижимости имеет ряд правовых особенностей, а процесс ее продажи, покупки или приватизации сопряжен со множеством «подводных камней». Если учесть, что приобретение такого имущества – это один из наиболее недорогих способов получения собственного жилья, то можно сделать вывод, что подобные сделки совершаются довольно часто.

Комната в собственность в коммунальной квартире

Четкого определения, что такое «коммунальная квартира» законодательство не содержит. Это порождает определенные сложности и противоречия в трактовке правовых норм.

Тем не менее можно определить коммунальную квартиру, как квартиру, которая состоит из нескольких комнат, являющихся самостоятельными объектами недвижимости. Они принадлежат людям на основании договора социального найма или на праве собственности. В такой квартире всегда присутствует два и более собственников.

В случае необходимости продажи такого имущества у сособственников возникает преимущественное право покупки. Это означает, что продавец, прежде чем реализовывать недвижимость третьему лицу, обязан предложить объект другим жильцам квартиры. Если этого не сделать и продать имущество третьему лицу, в будущем сделка может быть признана недействительной.

Для соблюдения преимущественного права покупки совладельцам направляется письменное уведомление о планируемой реализации собственности. В нем требуется прописать характеристики объекта и его цену. В дальнейшем указанная цена не может быть скорректирована. Это главная особенность владения комнатой в коммунальной квартире.

Собственность на комнату в общежитии

Общежитие – это особый объект недвижимости. В соответствии с нормами законодательства о приватизации комнаты в общежитии относятся к специализированному жилфонду. Они исключаются из приватизационной программы.

Переоформление в частную собственность станет возможным только при соблюдении следующих критериев:

  • здание включено в состав муниципального жилфонда и не является частным владением предприятия или какого-либо иного ведомства;
  • жилплощадь предоставляется людям на основании заключения договора социального найма;
  • жилье не предоставляется человеку на время выполнения определенных трудовых обязанностей;
  • целевое назначение помещений – проживание граждан;
  • комната выделена, то есть является самостоятельным объектом недвижимости, изолирована от других жилых площадей в доме и имеет собственный выход на общую территорию (в коридор или на прилегающую территорию).

Когда перечисленные условия соблюдены, но в приватизации заявителю отказывают, действовать придется через суд.

Выделение комнаты в квартире в собственность

Если по каким-то причинам требуется выделить объект из общего владения, поделив его на доли в натуре, действовать можно двумя способами: в добровольном или в судебном порядке. При этом жилплощадь должна иметь физическую возможность для подобного разделения, то есть комнаты должны быть изолированы. Если такое допустимо, предварительно можно сделать перепланировку.

В добровольном случае совладельцы составляют соглашение, где четко разделяют имущество. Когда часть одного объекта получается больше, чем другого, владелец первого должен доплатить. Компенсация осуществляется в денежном эквиваленте или иным способом. К примеру, владелец большей комнаты может предоставить сособственнику иное имущество в качестве компенсации.

Если договориться мирным путем не представляется возможным, приходится действовать через суд. Для этого потребуется подать иск, в котором необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию. К иску прилагаются доказательства изложенных обстоятельств, а также документы, подтверждающие наличие имущественных прав и технические характеристики квартиры.

Каким бы способом стороны не решали вопрос, при достижении результата необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Продажа комнаты в долевой собственности

Для реализации долевого объекта нужно действовать по такому алгоритму:

  1. Определиться с условиями реализации и ценой. Определить реальную цену можно с помощью оценщика.
  2. Составить уведомление о планируемой сделке и направить его сособственникам. Для этого рекомендуется обратиться к нотариусу, но законом не запрещается действовать без него.
  3. Подготовить документацию, без которой невозможна продажа недвижимости. Сюда входит актуальная выписка из ЕГРН (она заменила свидетельство о праве собственности), технический паспорт, документ-основание для возникновения имущественных прав, паспорт, согласие мужа/жены (если продавец состоит в законном браке).
  4. Снять всех прописанных лиц с регистрационного учета и получить подтверждение.
  5. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи. Заключить сделку. Для передачи средств целесообразно воспользоваться банковской ячейкой.

Чаще всего сложности возникают на этапе согласования сделки с соседями. Совладельцы могут намеренно тянуть время, не давая четкого ответа на уведомление (будут или нет использовать преимущественное право покупки). По закону ответ необходимо предоставить в течение 30 дней. Если по истечению этого времени извещение было проигнорировано или получен отказ, продавец может реализовывать объект кому угодно.

Регистрации права собственности на комнату

Любые корректировки недвижимости должны быть зарегистрированы в Росреестре. Это касается как смены собственника в результате купли-продажи или приватизации, так и выделения доли из общего владения.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр, МФЦ или заполнить заявку на портале Госуслуги. В ведомство потребуется предоставить документ, который является основанием для внесения корректировок в ЕГРН. В результате оказания услуги заявитель получит актуальную выписку. На этом процесс продажи, выделения или приватизации будет завершен.