Повышают арендную плату

У этой статьи есть подпункты

Правоотношения, возникающие вследствие передачи имущества в аренду, подлежат регулированию нормами гражданского права (Глава 34 ГК России). Договоры, подписанием которых сопровождаются сделки между арендодателем и арендатором, обладают диспозитивным характером (разрешено то, что не запрещено), однако их содержание, а также все вносимые изменения, должны соответствовать установленным нормам закона.

Вправе ли владелец сдаваемого имущества изменить стоимость аренды?

Цена, которую арендатор, в соответствии с подписанным договором, обязуется выплачивать владельцу арендованного имущества, на общих основаниях отнесена к дополнительным условиям арендных договоров. Исключением выступают случаи, когда предметом соглашений выступает недвижимость (здесь стоимость является существенной характеристикой).

Установление и произведение платы за арендованное имущество осуществляется на основании положения статьи 614 ГК РФ. Указанная норма закрепляет следующее положение о цене:

  • она прописывается в тексте документа на основании договоренности сторон (в обязательном порядке для аренды недвижимого имущества);
  • в случае отсутствия соответствующего пункта в договоре, оплате подлежит стоимость, общепринятая для аренды аналогичного имущества.

Относительно изменения размера оплаты аренды, этой же статьей предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату, если:

  • порядок, условия и сроки повышения арендной платы оговариваются при подписании соглашения и вносятся в него отдельным пунктом (например, стоимость будет изменяться при каждом повышении/понижении МРОТ, проведении индексации или работ по улучшению вещи (жилищных условий) арендодателем в одностороннем порядке и др.);
  • по договоренности сторон, но не более одного раза в 12 месяцев.

Анализируя выше представленные положения, хозяин вещи вправе изменять стоимость аренды:

  • в одностороннем порядке, если это прямо зафиксировано договоренностью;
  • при наличии согласия арендатора один раз в год.

Важно! В случае отказа нанимателя имущества выплачивать более высокую стоимость, установленную с соблюдением законного порядка, владелец вещи вправе обратиться в суд с предоставлением аргументации увеличения цены и требованием обязать нанимателя к ее уплате.

Механизм изменения стоимости аренды

Арендные соглашения, в зависимости от срока действия, классифицируются:

  • на заключенные на непродолжительный срок (не более 364 дней);
  • долгосрочные (от года – 365 дней и более).

Долгосрочные — о передаче в аренду недвижимости приобретают юридическую силу исключительно в случае произведения их регистрации в Госреестре (статья 651 ГК РФ, часть 2).

Если арендодатели принимают решение о повышении арендной платы по соглашению длительного действия, им следует действовать соответственно установленному законом алгоритму:

  • заключить дополнение с указанием новой цены и периода, с которого она подлежит оплате с соблюдением положений основного соглашения и норм закона (например, если в договоренности прописано обязательство о необходимости предварительно оповестить арендатора – осуществить соответствующее действие в оговоренные сроки);
  • осуществить государственную регистрацию дополнения (статья 452 ГК).

Если дополнение не прошло регистрацию в Госреестре, пользователь имущества вправе не исполнять его положения.

Может ли арендодатель повысить арендную плату по краткосрочному соглашению?

Первоначально следует провести различие между стоимостью аренды и механизмом ее исчисления:

  1. Стоимость – строго фиксированная в соглашении сумма;
  2. Изменение стоимости в соответствии с определенными факторами, например, курсом валюты, если цена оговорена иностранной денежной единице – это механизм исчисления.

Изменить стоимость по краткосрочному документу владелец имущества не может (Гражданский кодекс, статья 651, часть 3), за исключением внесения соответствующих изменений при пролонгации соглашения по истечении срока его действия.

Однако, как свидетельствует судебная практика, если самим договором предусмотрен определенный механизм вычисления, арендодатель имеет право повысить арендную плату в соответствии с ним и это не является противозаконным (даже при краткосрочных).

Что делать, если арендодатель повышает арендную плату

Изменение цены аренды может осуществляться:

  • В одностороннем порядке (если такое предусмотрено соглашением);
  • При обоюдном согласии сторон.

Если арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке, арендатор вправе:

  • Подписать дополнительное соглашение и производить повышенную оплату;
  • Направить владельцу имущества письмо с просьбой не повышать арендную плату;
  • Обратиться в суд с иском о незаконном повышении стоимости или с заявлением о несоответствии новой цены качествам и характеристикам предмету сделки.

Первые из представленных выше вариантов – это способы мирного решения вопроса. Когда между сторонами имеются долгосрочные доверительные отношения, владелец имущества, на основании мотивированного письма о не повышении платы, может отсрочить изменения или отказаться от них.

К судебному разбирательству прибегают, если достичь консенсуса не удалось. В заявлении, направляемом в суд, следует детально аргументировать причины отказа подписать соглашение о повышении платы. Это может быть:

  • несоблюдение сроков повышения;
  • ухудшение предмета;
  • невыполнение владельцем обязательств по содержанию сдаваемого предмета в надлежащем состоянии;
  • несоблюдение прописанных в документе механизмов повышения (например, заблаговременного извещения) и др.

Выводы

Изменение оплаты за арендованное имущество следует осуществлять в соответствии с процедурой, предусмотренной гражданским законодательством и положениями арендного договора. Несоблюдение указанного порядка является основанием для признания повышения цены аренды недействительным.