Повышают арендную плату: что делать?

У этой статьи есть подпункты

Во взаимодействии между арендатором и арендодателем порой возникают спорные ситуации. В большинстве случаев они связаны с повышением платы за жилое или коммерческое помещение. Увеличение ее размера — часто не прихоть и желание обогатиться, а обоснованное действие, которое стало результатом роста арендной ставки на рынке в целом. Но на чьей стороне закон в этой ситуации и что делать, если арендодатель повышает арендную плату? Разберемся.

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату?

В ГК РФ прописано, что аренду можно повышать, если на это согласны обе стороны (см. ст.614, ч.3). Но делать это можно не чаще 1 раз в год. Изменение в большую сторону возможно, если арендодатель получит согласие второй стороны. Мало получить его устно, необходимо достигнутую договоренность зафиксировать в письменном виде. Составление этого документа – не формальность. Он может служить весомым аргументом в ситуации, если наниматель решить оспорить изменения в суде.

При всей доле негатива, которым окружают действия арендодателя, он имеет право повысить арендную плату, если:

  1. Получит согласие арендатора (об этом мы говорили выше).
  2. Предусмотрит заранее (при составлении договора найма) пункт о повышении оплаты в одностороннем порядке. Если в документе он есть, то получения согласия не требуется, но арендатор обязан за 30 дней уведомить об изменениях.
  3. Включит в договор пункт о том, что через год изменение аренды произойдет автоматически. Важно прописать конкретную дату, чтобы не было ситуации разного толкования этого важного пункта.

Как действовать, если арендодатели повышают арендную плату, а вы с ней не согласны? Рассмотрим несколько примеров развития событий:

  1. Если в договоре найма прописана возможность изменения оплаты за помещение, то арендатор не сможет ее оспорить, так как арендодатель действовал законно.
  2. В некоторых случаях можно оспорить повышение аренды через суд:
  • Если оно произошло второй раз в год (закон разрешает только однократное в течение года изменение).
  • Если после увеличения сумма за пользование помещением стала больше среднерыночной ставки аренды.

На заметку! Арендатор может через суд признать действия другой стороны злоупотреблением правом. Суд признает неправомерность действий собственника недвижимости и сократит размер аренды на ту часть, что превышает среднерыночные ставки.

Если даже повышение уровня оплаты было законным, арендатор сможет ее снизить через суд. Это возможно, если суду будет доказано, что характеристики и условия арендуемых помещений ухудшились по причинам, не зависящим от арендатора. Наймодатель ограничил доступ к части помещений? Отключил коммуникации? Арендуемое помещение не соответствует целевому назначению? Все эти условия станут основанием для уменьшения аренды.

Еще один способ снизить ставку

Получив уведомление об изменении оплаты за квадратные метры, и физические, и юридические лица могут написать арендодателю письмо с просьбой не повышать арендную плату. Важно в нем проработать аргументную базу. Рекомендуем оперировать следующими обстоятельствами:

  • Снижение среднерыночной ставки.
  • Проблемы в арендуемом объекте (вышла из строя отопительная, вентиляционная система и др.), которые требуют вложений.
  • Отсутствие капитального ремонта.
  • Трудности самого арендатора (потеря работы, снижение прибыли, временные финансовые трудности и т.д.).

Арендуя объект, физическим и юридическим лицам стоит внимательно прочитать все пункты договора, чтобы в будущем возможность увеличения их расходов не стала неожиданностью. Они должны помнить, что несогласие с изменениями чревато и другими проблемами, например, выселением за отказ от повышения оплаты. Закон на стороне нанимателя, если у него есть договор найма с указанными сроками аренды. Если даже эти сроки не указаны, то помните, что такой договор считается заключенным на 5 лет. Что это значит? Расторгнуть договор может только наниматель, а документ с неуказанным сроком действия теряет свою силу только после истечения 5 лет.

Активная позиция нанимателя и следование рекомендациям, что даны выше, помогут защитить его права, если действия наймодателя не соответствуют закону.