Неотделимые улучшения арендованного имущества

У этой статьи есть подпункты

В процессе использования имущества (недвижимости) по договору аренды возникает необходимость переделать, усовершенствовать характеристики занимаемой площади, чтобы она удовлетворяла коммерческие или производственные запросы нанимателя. В результате чего появляются неотделимые улучшения арендованного имущества и возможные проблемы с выявлением права собственности.

В общем понимании, неотделимые улучшения квартиры или нежилой недвижимости и само имущество воспринимают, как неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), которую невозможно разделить без нарушения функциональных параметров. Получается, произведенные изменения арендованного имущества принадлежат его собственнику – арендодателю, но при этом арендатор может добиваться возвращения потраченных средств.

Взаимодействие участников договора аренды при передаче неотделимых улучшений арендодателю представлено в ст. 623 гл. 34 ГК РФ «Улучшение арендованного имущества». На основании п. 1 ст. 623 арендатор владеет отделимыми изменениями, а в п. 2 ст. 623 указано, что вложения арендатора с согласия арендодателя могут быть возвращены собственником, если иное не отмечено в договорных условиях.

Способы изменения имущества

Выяснением состава изменений занимаются заинтересованные участники договора или в спорных делах уполномоченные эксперты и судебные инстанции.

Отделимые улучшения – это изменения (строительные конструкции, предметы, оборудование), которые можно разобрать или вынести без повреждения имущества арендодателя.

Неотделимые улучшения – перемены, произведённые арендатором за собственный счёт, которые невозможно убрать без разрушения собственности наймодателя.

Изменения, которые улучшают уровень недвижимости, соответствуют таким критериями:

  • приводят к качественным преобразованиям, включая технические и эксплуатационные свойства;
  • расширяют функциональные показатели для использования;
  • повышают ликвидные активы и ценность объекта.

Неотделимые улучшения квартиры или другого арендованного имущества могут выполняться различными способами:

  • достройка, пристройка, увеличение площади, этажности помещений;
  • перепланировка, изменение конфигурации, перенос стен;
  • переустройство, прокладка новых инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода;
  • переоборудование, техническое переоснащение, установка кондиционеров, сигнализации.
  • модернизация, обновление старых конструкций;
  • реконструкция, восстановление функциональных характеристик.

Обычный ремонт никак не изменяет техническое состояние недвижимости, поэтому не становится причиной для возмещения издержек, если это не отмечено в договоре аренды или иных соглашениях.

Восполнение расходов на улучшение имущества

На основании п. 2 ст. 623 наниматель может претендовать на компенсацию арендодателем при соблюдении таких условий:

  • потратил собственные финансовые ресурсы;
  • получил предварительное разрешение наймодателя;
  • действовал в формате договора аренды, в котором предполагается возмещение издержек на
  • необходимые изменения.

На основании п. 3 ст. 623 затраты на неотделимые улучшения без согласия арендодателя не возмещаются собственником. Иногда арендодатели добавляют в договор положение, по которому изменения имущества, проделанные арендатором, безоговорочно принадлежат собственнику. Тогда возникшие расходы не возвращаются, даже при письменном уведомлении и согласии собственника.

Поэтому лучше перед началом действий по преобразованию недвижимости получить письменное согласие собственника, в котором будут согласованы все пункты возможных изменений, стоимость материалов и услуг. Даже если планируется передача произведенных изменений арендодателю безвозмездно, пригодится письменное согласие. Ведь собственник вправе потребовать возвращения недвижимости в неизменном виде, придётся тратить время и усилия на демонтаж и ремонт (ст. 622 ГК РФ).

В отдельных ситуациях расходы нанимателя на преобразование недвижимости должны учитываться и компенсироваться даже без согласия собственника. Например, если ремонт производится по причине значительных недостатков на основании ст. 612 ГК РФ, наниматель может получить восполнение расходов на ликвидацию обнаруженных дефектов. Но это положение не затрагивает неисправности имущества, которые были отмечены при оформлении договора аренды или были заранее понятны арендатору.

Помимо того, можно обойтись без согласия собственника в случаях, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Арендодатель обязан устраивать капитальный ремонт в установленные сроки или при неотложных обстоятельствах. Иначе арендатор вправе самостоятельно выполнить капремонт и обратиться к собственнику для возмещения расходов.

В ст. 662 ГК РФ указано, что при эксплуатации арендованного предприятия арендатор имеет право просить о возмещении расходов независимо от позиции собственника. Разумеется, при этом издержки арендатора не должны выходить за разумные пределы относительно стоимости арендованного предприятия.

Оформление соглашения об изменении имущества

Образец согласия арендодателя на неотделимые улучшения в письменной форме не имеет строгих ограничений. Однако, можно назвать основные разделы:

  • во вступительной части предлагается внести неотделимые улучшения квартиры или другого арендованного имущества по конкретному адресу;
  • в описательной части приводится перечень предполагаемых действий, стоимость материалов и услуг, сроки проведения работ;
  • помимо этого можно предусмотреть платёжные документы для передачи неотделимых улучшений арендодателю, на основании которых будет рассчитана компенсация, и способы возмещения (денежный перевод, в счёт арендной платы и прочие);
  • в отдельном пункте можно выделить обоюдное согласие арендатора и собственника с предложенным планом и последующей компенсацией затрат, условия, как проверить и как передать неотделимые улучшения арендодателю;
  • в заключении следует указать полное наименование участников соглашения, реквизиты сторон.

Договор продажи неотделимых улучшений арендодателю противоречит общему смыслу, поскольку невозможно продать собственнику часть его имущества. Можно просто подготовить договор на выполнение работ отдельно от договора аренды.