Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

3. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

(часть 9 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

(часть одиннадцатая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

(часть двенадцатая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Комментарии к статье
. Изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередачи и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Совершенно обоснованно в ЖК уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.

В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее - дня получения собственником уведомления.

Нормы, содержащиеся в коммент. ст., ориентированы прежде всего на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения, учет его интересов. В частности, выкуп может быть произведен и ранее указанного срока - одного года, - но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

2. “Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа”, - сказано в п.1 ст.32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двухсторонняя или многосторонняя сделка, т.е. договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом - является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является (в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом) РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование согласно ст.124 и 125 ГК РФ являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у РФ, субъекта РФ или, соответственно, муниципального образования.

Соглашение (договор) о выкупе жилого помещения является разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного общегражданского договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику, например, по оказанию ему содействия в приобретении другого жилого помещения, помощи по переезду и др.

Представляется, что в целях урегулирования столь сложных вопросов было бы целесообразным разработать примерный договор о принудительном выкупе жилого помещения с утверждением его постановлением Правительства РФ.

3. Узловым вопросом изъятия жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или, как ее называет законодатель, “выкупная цена жилого помещения” призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме. Являясь особой экономико-правовой категорией, выкупная цена имеет определенную структуру, установленную законом.

Согласно п.7 коммент. ст. выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.

Как прямо указано в п.6 коммент. ст., выкупная цена жилого помещения, как и другие условия выкупа, определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.

Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту - профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно ч.2 ст.3 названного Закона “под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства” (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст.3813 (с послед. измен. и дополн.).

То обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе.

Если в период с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения. Это правило, вполне согласующееся с принципами справедливости и гармоничного сочетания публичных и частных интересов, должно побудить собственника жилого помещения к выявлению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сразу же по получении уведомления об изъятии жилого помещения. Это позволит собственнику жилого помещения учесть колебания цен на рынке жилья; он должен понять, что его вложения не могут увеличить стоимость жилого помещения, что в данном случае цена его жилого помещения полностью зависит от конъюнктуры на рынке жилья.

При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если “старое” и “новое” помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.

В качестве общего базового показателя оценки стоимости жилья на рынке жилья служит цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения.

4. Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену включены убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению “также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием”. Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в п.7 коммент. ст. называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст.15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которую собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

Это основные виды убытков, которые включаются в выкупную цену; в конкретных случаях у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

5. Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна засчитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. Собственнику выплачивается лишь разница между выкупной ценой изымаемого жилого помещения и стоимостью предоставляемого жилого помещения.

По смыслу п.8 коммент. ст. предоставляемое взамен жилое помещение передается собственнику изымаемого жилого помещения в собственность.

Закон не предусматривает возможности обеспечения собственника и, разумеется, совместно проживающих с ним членов его семьи другим жилым помещением из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма. Такой вариант, абстрактно говоря, не исключается; к возникшим в этом случае отношениям могут быть применены по аналогии положения пп.1-9 коммент. ст.

6. Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто, то вопросы, связанные с выкупом, будут решаться в судебном порядке. В п.9 коммент. ст. предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Такое обращение названо здесь иском о выкупе жилого помещения. Более корректно формулировать предмет этого иска как требование об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых органом - истцом. Срок исковой давности по таким искам сокращенный - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.

Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, иск подается в суд общей юрисдикции по правилам ст.254-258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд по правилам ст.197-201 АПК РФ.

Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и т.п. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению.

7. Многоквартирный жилой дом, признанный находящимся в аварийном состоянии, подлежит сносу. Орган, принявший решение о сносе многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса дома. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение.

Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не произвели его снос, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.

Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся в аварийном состоянии, изымается для муниципальных нужд, постольку принудительное изъятие у собственников их жилых помещений осуществляется путем их выкупа по правилам, предусмотренным пп.1-3, 5-9 коммент. ст.

Ввиду того что собственники жилых помещений в аварийном многоквартирном доме уже получили уведомление соответствующего органа о принятом решении о признании этого дома аварийным и подлежащим сносу в течение определенного срока, вторичное их уведомление о принудительном изъятии жилого помещения не требуется. Выкуп жилого помещения должен быть осуществлен по истечении срока, предоставленного собственникам для сноса аварийного дома.