Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарии к статье
1. Коммент. ст. различает расторжение договора:

а) нанимателем;

б) по требованию наймодателя;

в) по требованию любой из сторон в договоре.

2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма. Это решение наниматель ничем не обязан мотивировать. Испрашивать согласия наймодателя для принятия такого решения не требуется. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения. Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наймодатель вправе взыскать с нанимателя причиненные убытки (напр., причиненные тем, что наймодатель не смог подыскать другого нанимателя и помещение какое-то время пустовало). Но если к тому моменту, когда наниматель освободил помещение, срок договора истек и он лишь не воспользовался преимущественным правом заключить договор на новый срок, то никакой ответственности за это наниматель не несет.

3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок. Наряду с образовавшейся задолженностью с нанимателя могут быть взысканы проценты за просрочку оплаты жилья в размере, предусмотренном ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором.

Размер пеней при задержке оплаты коммунальных услуг не должен превышать одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центробанка России от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно (см. ст. 15 и 15(5) Закона об основах жилищной политики в ред. Закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ).

Для расторжения в судебном порядке по требованию наймодателя краткосрочного договора найма (см. п. 2 коммент. к ст. 683 ГК) достаточно, чтобы наниматель не внес плату за жилое помещение более двух раз по истечении установленного законом срока платежа. Иными словами, если наниматель в третий раз не внес плату в установленный срок, договор с ним может быть расторгнут, хотя бы к моменту третьей просрочки задолженность за предыдущие месяцы и была погашена.

4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Если граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, выступают как сонаниматели (см. п. 4 коммент. к ст. 677 ГК), то они совместно с нанимателем несут перед наймодателем солидарную ответственность, в том числе за разрушение или порчу жилого помещения. Эта ответственность выражается как в расторжении договора найма со всеми сонанимателями, так и в их обязанности возместить наймодателю причиненные убытки. Разрушение или порча жилого помещения необязательно должны носить систематический характер, дабы служить основанием для расторжения договора найма, с учетом тяжести наступивших последствий они могут быть и разовыми.

Вина нанимателей (сонанимателей или других лиц, постоянно или временно проживающих в жилом помещении) может быть как умышленной, так и неосторожной.

5. Если наймодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора найма, то по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения допущенных нарушений.

Суд только может, но отнюдь не обязан предоставлять нанимателю срок для устранения нарушений. При этом он может предоставляться лишь тогда, когда нарушения действительно могут быть устранены. Если же нарушения необратимы, то предоставление срока для их устранения лишено смысла.

Если в течение предоставленного срока наниматель не устранит нарушения или не примет для этого всех необходимых мер, суд по повторному требованию наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. Однако и в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения о расторжении договора и о выселении нанимателя на срок не более года. При этом учитываются материальное и семейное положение нанимателя, в частности наличие в семье несовершеннолетних детей, невозможность быстрого трудоустройства, болезнь нанимателя и членов его семьи, документально подтвержденные задержки в выплате зарплаты, потеря близких и т. д.

Но если решение о расторжении договора принято и все отсрочки его исполнения истекли, наниматель вместе с проживающими с ним гражданами подлежит выселению без предоставления ему другого жилого помещения. Возлагать на наймодателя по договору коммерческого найма обязанность в указанных случаях обеспечивать нанимателя другим жилым помещением, пусть и более низкого качества, оснований нет.

Предусмотренные в абз. 4 п. 2 коммент. ст. меры, облегчающие положение нанимателя, не подлежат применению при краткосрочном договоре найма, если в самом договоре не предусмотрено иное.

6. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, т. е. по требованию как наймодателя, так и нанимателя. Перечень этих случаев примерный.

Договор расторгается, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В случае непригодности жилого помещения для постоянного проживания действие договора не прекращается автоматически, но может быть инициировано любой из сторон.

Второй случай примыкает к первому. Ясно, что если помещение находится в аварийном состоянии, то оно непригодно для постоянного в нем проживания. Напомним, что по ЖК граждане, проживающие в домах, грозящих обвалом, подлежат выселению в административном порядке (см. ч. 2 ст. 90 ЖК). ГК в отношении граждан, проживающих в аварийных домах по договору коммерческого найма, по этому пути не пошел, признав, что договор и в этом случае подлежит расторжению в судебном порядке. Тем самым граждане, проживающие в этих домах, подлежат выселению в судебном порядке. Впрочем, различие в этих позициях не столь существенно, поскольку санкцию органов прокуратуры на административное выселение заинтересованная сторона может обжаловать в суде (п. 2 ст. 11 ГК).

7. Пункт 3 коммент. ст. устанавливает также, что расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из сторон допускается и в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Расторжение договора коммерческого найма в порядке, предусмотренном п. 3 коммент. ст., возможно при сносе домов, изменении их целевого назначения и в ряде других случаев. Лица, выселяемые из этих домов, подлежат обеспечению другой жилой площадью, когда жилое помещение было сдано в коммерческий наем в государственном или муниципальном жилищном фонде. Если же наймодатель представляет частную форму собственности, то вопрос об обеспечении нанимателя другим жильем должен решаться в зависимости от характера и размера компенсации, предоставляемой наймодателю взамен жилого помещения, которое сдавалось в наем.

8. В п. 4 коммент. ст. в развитие положений п. 2 той же статьи речь идет о правонарушениях нанимателя и других граждан, за действия которых он отвечает: использование жилого помещения не по назначению (напр., не для проживания, а для размещения в нем промышленного производства); нарушение прав и интересов соседей или, как говорится в жилищном законодательстве, создание невозможности совместного проживания. В этом же пункте определены последствия указанных правонарушений.

Если после предупреждения указанные правонарушения продолжаются, наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма. В тех случаях когда наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и интересы соседей, требовать в судебном порядке расторжения с нанимателем договора найма может не только наймодатель, но и соседи. При рассмотрении таких дел, кто бы ни предъявил иск о расторжении договора, применению подлежат правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 настоящей статьи (см. п. 5 коммент. к настоящей статье).