Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарии к статье
1. Правила коммент. ст. напрямую рассчитаны лишь на коммерческий наем, однако некоторые из них могут применяться и при социальном найме.

По существу указанные правила предусматривают две ситуации, при которых происходит замена нанимателя. В первой из них наниматель не выбывает из игры, более того, замена нанимателя в ряде случаев им самим и может быть инициирована. Во второй первоначальный наниматель участия в такой замене не принимает, то ли потому, что его нет в живых, то ли потому, что он право на жилое помещение утратил по каким-либо другим причинам.

2. Пункт 1 коммент. ст. вроде бы рассчитан при замене нанимателя на бесконфликтную ситуацию - все согласны с тем, что нанимателя нужно заменить: и сам наниматель, и другие постоянно проживающие с ним граждане, и наймодатель. Но как быть, если наниматель не желает уступать свое место или между постоянно проживающими с ним гражданами нет согласия в том, кто должен стать новым нанимателем, или наймодателя вполне устраивает нынешний наниматель и он согласия на его замену не дает?

Однозначный ответ на эти вопросы едва ли может быть дан. Отправным должно служить положение, которое в обязательственном праве является основополагающим: односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий (а замена нанимателя относится к изменению одного из условий договора) не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК). Замена нанимателя недопустима по чьей-то прихоти или капризу, для этого нужны достаточно веские основания. Споры, возникшие при замене нанимателя, могут разрешаться в судебном порядке.

3. Пункт 2 коммент. ст. рассчитан на ситуацию, когда договор коммерческого найма остался без нанимателя. Это происходит, когда наниматель умер (объявлен умершим) или по иным причинам утратил право пользования жилым помещением, нанимателем которого он был. Если самостоятельное право пользования жилым помещением только он и имел, то, хотя бы в помещении и проживали поднаниматели и временные жильцы, о замене нанимателя в данном случае речи не идет - действие договора найма прекращается, а поднаниматели и временные жильцы должны помещение освободить, даже если срок их проживания в нем, обусловленный соглашением с нанимателем, еще не истек.

Иначе обстоит дело, если в жилом помещении вместе с нанимателем проживали другие граждане, имеющие то же право на пользование помещением, какое имел сам наниматель. Договор для них продолжает действовать на тех же условиях, что и при выбывшем из договора нанимателе. Место выбывшего нанимателя занимает один из граждан, который постоянно проживал с ним в том же помещении. Нанимателем он становится по общему согласию граждан, постоянно проживающих в этом помещении. О согласии наймодателя на такую замену ничего не говорится, из чего можно сделать вывод, что оно не требуется, поскольку прежнего нанимателя уже не вернуть. Если же согласие между указанными гражданами не достигнуто, то все они становятся сонанимателями. Иными словами, возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателей. Ни в том, ни в другом случае наймодатель не может требовать расторжения договора найма по тем основаниям, что прежнего нанимателя больше нет, хотя и не лишен права требовать расторжения договора по иным основаниям, предусмотренным законом (см. коммент. к ст. 687 ГК).