Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Комментарии к статье
1. Поскольку договор социального найма является бессрочным, правила коммент. ст. к нему неприменимы.

2. Закрепляя за нанимателем преимущественное право по истечении срока договора найма жилого помещения заключить его на новый срок, законодатель осуществление этого права ставит в зависимость от ряда условий.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи со своим решением не сдавать жилое помещение внаем, по крайней мере, не менее года со дня окончания срока договора с данным нанимателем. Если наймодатель не сделал ни того, ни другого, а наниматель не отказался от продления действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Предложение наймодателя продлить действие договора следует квалифицировать как оферту, которая если наниматель желает продлить договор, должна быть им акцептована. Если же наниматель на предложение наймодателя никак не реагирует, то молчание нанимателя следует рассматривать как его отказ от продления договора со всеми вытекающими из этого последствиями.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Иное противоречило бы правилу, закрепленному в абз. 1 ст. 679 ГК. Исключение должно быть сделано лишь для несовершеннолетних детей.

Если в предложении наймодателя не указан срок для ответа, то ответ должен последовать в течение нормально необходимого для этого времени. Во всяком случае то, что предложение наймодателя продлить действие договора должно последовать не позднее чем за три месяца до истечения срока договора, вовсе не означает, что наниматель может тянуть с ответом и дать его чуть ли не в последний день действия договора. При ином подходе наймодатель может упустить наиболее выгодные предложения о заключении договора с другим нанимателем, что противоречило бы природе договора коммерческого найма как рыночного.

3. Свой отказ от продления действия договора найма наймодатель может мотивировать тем, что принял решение не менее чем в течение года со дня окончания срока договора никому помещение не сдавать. Нередко, однако, это заявление делается лишь для отвода глаз, чтобы избавиться от неугодного нанимателя, после чего наймодатель, не дожидаясь истечения годичного срока, преспокойно сдает жилое помещение другому нанимателю, обычно на более выгодных для себя условиях. Чтобы избежать подобной ситуации или во всяком случае минимизировать ее нежелательные для прежнего нанимателя последствия, закон предоставляет ему право требовать признания такого договора недействительным и(или) возмещения убытков, причиненных неосновательным отказом возобновить с ним ранее заключенный договор.

Наниматель может требовать признания договора с новым нанимателем недействительным, с тем чтобы заступить его место, и одновременно возмещения причиненных убытков; он может ограничиться требованием о признании договора недействительным, не взыскивая с наймодателя убытков либо взыскивая их в неполном объеме; наконец, он может отказаться от того, чтобы иметь дело с наймодателем в качестве нанимателя, и требовать лишь возмещения убытков.

Договор, о признании которого недействительным идет речь, относится к оспоримым. Поэтому требование о признании его недействительным может быть предъявлено в течение года со дня, когда наниматель узнал или должен был узнать о том, что наниматель его обманул (п. 2 ст. 181 ГК). В течение того же срока можно требовать и возмещения убытков.