Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарии к статье
1. Согласно п. 3 ст. 672 ГК действие коммент. ст. распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.

2. В пп. 1 и 2 коммент. ст. закрепляются традиционные для имущественного найма (аренды) положения о распределении между нанимателем и наймодателем обязанностей по ремонту сданного внаем помещения: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Оба эти положения закреплены в виде диспозитивных норм, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. По существу то же самое предусмотрено и в общих положениях об аренде (см. коммент. к ст. 616 ГК).

3. Основную нагрузку в коммент. ст. несет п. 3. В нем сформулировано положение, касающееся переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Согласно п. 3, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно без согласия нанимателя не допускается. При этом не имеет значения, в какую сторону переоборудование изменяет условия пользования жилым помещением - худшую, что чаще всего и бывает, или в лучшую. Важно, чтобы оно изменяло их существенно, хотя было бы правильнее записать в законе, что согласие нанимателя требуется независимо от того, изменяет ли переоборудование дома условия пользования жилым помещением существенно или несущественно. К тому же если переоборудование дома изменяет условия пользования жилым помещением в лучшую сторону, то наниматель едва ли будет этому противиться. Обычно наймодатель уверяет нанимателей в том, что переоборудование дома пойдет им только на пользу, а на деле все обстоит наоборот. Поэтому наниматели должны быть начеку и быть готовы к защите своих интересов уже тогда, когда переоборудование дома лишь намечается, а не тогда, когда работы идут полным ходом и их уже трудно остановить.

Все споры между наймодателем и нанимателем (нанимателями), возникшие в связи с переоборудованием жилого дома, могут разрешаться в судебном порядке.

4. Правила п. 3 коммент. ст. в известной мере корреспондируют с правилами абз. 2 ст. 678 ГК. Заключая договор найма жилого помещения, стороны исходят из того, что не произойдет изменений ни в самом предмете договора - жилом помещении, ни в условиях пользования им. В тех же случаях когда изменения неизбежны, а возможно, и желательны для одной или обеих сторон в договоре, они должны происходить по взаимному согласию сторон.