Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Комментарии к статье
1. Правила коммент. ст. распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем (п. 3 ст. 672 ГК). В тех случаях когда в договоре на стороне нанимателя имеет место множественность лиц, указанные обязанности возлагаются на всех сонанимателей. Необходимо, однако, учитывать, что в числе сонанимателей могут быть и такие, на которых в силу их психо-физических, возрастных и иных особенностей, а также других обстоятельств исполнение указанных обязанностей возложить нельзя. Эти обязанности за них исполняют их родители, усыновители, опекуны и попечители.

2. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Если сам собственник может использовать жилое помещение либо для личного проживания и проживания членов своей семьи, либо для сдачи жилых помещений другим гражданам по договору, но опять-таки для проживания (ст. 288 ГК), то наниматель тем более не может использовать жилое помещение для каких-либо иных целей кроме проживания.

Наниматель по договору коммерческого найма не лишен, однако, права использовать часть полученного внаем помещения под офис для ведения деловых переговоров, приема клиентов, хранения документации, получения корреспонденции. Адрес, по которому помещение расположено, может быть использован в качестве юридического адреса для ведения бизнеса, которым занимается наниматель. Но при этом назначение жилого помещения в целом не должно подвергаться изменениям, негативно сказываться на содержании и эксплуатационных свойствах жилого помещения, доставлять беспокойство соседям по дому, вести к перегрузке энергосетей, телекоммуникаций и т. д.

3. К числу обязанностей нанимателя относится обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Указанная обязанность приобретает особую значимость, когда внаем сдается помещение, находящееся на учете как памятник истории и культуры, либо когда часть интерьера помещения представляет особую художественную ценность (лепные украшения, роспись стен и потолка, наборные полы и т. д.). В указанных случаях эти части подлежат сдаче нанимателю по охранному договору с установлением ответственности за необеспечение их сохранности.

Поддерживать помещение в надлежащем состоянии - значит производить регулярную уборку помещения, систематическое проветривание, не разводить в нем плесени и сырости, грызунов и насекомых, следить за безопасностью газовых и электрических приборов и т. д.

Производство ремонта сданного внаем помещения составляет содержание специальной обязанности сторон по договору найма и выходит за пределы обязанности поддержания помещения в надлежащем состоянии (см. коммент. к ст. 681 ГК).

4. Переустройство и реконструкцию жилого помещения наниматель не вправе производить без согласия наймодателя. Может ли наниматель оспорить в судебном порядке отказ наймодателя дать такое согласие? В принципе может, однако при коммерческом найме ему трудно рассчитывать на успех, поскольку наймодатель, защищаясь против требования нанимателя, всегда сможет сослаться на то, что наниматель волен был и не заключать договор коммерческого найма. Исключение может, пожалуй, составить тот случай, когда в жилом помещении обнаружены скрытые дефекты, которые могут быть устранены лишь путем его переустройства и переоборудования.

При социальном найме шансы нанимателя значительно выше. Но при всех обстоятельствах переустройство и переоборудование жилого помещения возможны лишь при условии представления необходимой проектно-сметной и иной технической документации, с назначением в спорных случаях экспертизы и привлечением к решению вопроса представителей компетентных органов.

5. Одна из основных обязанностей нанимателя по договору найма (аренды) жилого помещения - это обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение (см. коммент. к ст. 682 ГК).

Помимо платы за жилое помещение наниматель обязан вносить коммунальные платежи - за электроэнергию, газ, воду, теплоснабжение, телефон и т. д. Если договором не установлено иное, коммунальные платежи наниматель обязан вносить самостоятельно.

Порядок внесения коммунальных платежей во многом зависит от того, фиксируется ли объем потребления нанимателем тех или иных услуг. Если фиксируется, то оплата коммунальных слуг (напр., за электроэнергию) производится самостоятельно. Если не фиксируется (напр., за газ и воду), то она производится в общей сумме платежей за жилое помещение.