Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарии к статье
1. При социальном найме проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма наравне с нанимателем, т. е. рассматриваются как сонаниматели. При коммерческом найме, напротив, наниматель заслоняет перед наймодателем проживающих с ним граждан, и чтобы они выступали перед наймодателем на равных с нанимателем, необходимо наличие дополнительных условий, которые для социального найма не требуются (см. п. 4 коммент. к настоящей статье). Именно поэтому коммент. ст. не фигурирует в п. 3 ст. 672 ГК в числе норм, правила которых безоговорочно распространяются на социальный наем.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем, что само по себе еще не превращает их в сонанимателей. Если же в договоре таких указаний нет, то вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем производится по правилам ст. 679 ГК (см. коммент. к этой статье).

3. При коммерческом найме в договорных отношениях с наймодателем находится по общему правилу только сам наниматель. Другие постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане, кроме случаев, предусмотренных в законе, напрямую на наймодателя не выходят и состоят в отношениях лишь с нанимателем. Именно поэтому наниматель отвечает перед наймодателем не только за свои собственные действия, но и за действия указанных граждан, которые нарушают условия договора найма. При этом наниматель вправе в порядке регресса переложить на указанных граждан, полностью или в части, те имущественные потери, которые он понес в результате возложения на него ответственности перед наймодателем.

4. Пункт 4 коммент. ст. при определенных условиях допускает отступление от той модели отношений нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя по договору коммерческого найма, которая предусмотрена в предшествующих положениях той же статьи.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями, т. е. вместе с первоначальным нанимателем - участниками по договору коммерческого найма. В результате и при коммерческом найме возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя, что имеет место в договоре социального найма жилого помещения, предоставленного нанимателю и членам его семьи для совместного проживания. Согласие наймодателя на заключение такого договора не требуется. Однако наймодатель должен быть извещен о намерении указанных лиц заключить такой договор, чтобы он мог, опираясь на начала солидарной ответственности, в случае неисполнения обязательств по договору найма предъявить соответствующие требования (напр., о погашении задолженности по оплате жилого помещения) к любому из сонанимателей, а не только к тому из них, кто первоначально выступал в договоре в качестве нанимателя (см. ст. 323-325 ГК).