Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарии к статье
1. Хотя коммент. ст. и не названа в ст. 672 ГК в числе тех статей, правила которых напрямую подлежат применению не только к коммерческому, но и социальному найму, это не закрывает путь к тому, чтобы ее положения применялись и к социальному найму, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

2. То, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму. Помещение должно быть свободным не только фактически, но и юридически, т. е. свободным от каких бы то ни было обременений. Если же таковые имеются, то это может повлечь для наймодателя целый ряд неблагоприятных последствий. Так, если наймодатель заключил договор коммерческого найма жилого помещения, которое уже сдано кому-то внаем, то наниматель по второму договору может требовать от наймодателя возмещения убытков. Если в социальный наем сдано помещение, на которое гражданину, выехавшему на работу в районы Крайнего Севера, выдано охранное свидетельство (броня), то, хотя в помещении фактически никто не проживал, юридически оно не свободно, а потому никому другому ни в социальный, ни в коммерческий наем предоставлено быть не может. В приведенном примере гражданин, которому выдан ордер на помещение, забронированное за другим лицом, может требовать не только возмещения убытков, но и предоставления в социальный наем иного жилого помещения.

Помещение должно быть пригодным для проживания, что фиксируется в договоре жилищного найма, акте сдачи-приемки жилого помещения и иных документах. Помещение, непригодное для проживания, причем для постоянного проживания (см. коммент. к ст. 673 ГК), ни в коммерческий, ни в социальный наем сдано быть не может, хотя бы сам наниматель и был на это согласен. Исключения возможны лишь в экстремальных ситуациях, когда в безвыходном положении оказываются и наниматель, и наймодатель. Однако в этих случаях предоставление помещения договором найма обычно не оформляется, да и само помещение предоставляется не в возмездное, а в безвозмездное пользование.

3. Актуальность положений, закрепленных в п. 2 коммент. ст., возрастает ныне в связи с тем, что в жилом доме находятся помещения, правовой режим которых различен и которые используются в самых различных целях, в том числе жилые и нежилые помещения, помещения приватизированные и неприватизированные, помещения, используемые на началах социального найма, коммерческого найма, аренды и т. д. А это крайне отрицательно сказывается на надлежащей эксплуатации дома, не способствует установлению четких взаимоотношений организаций и лиц, отвечающих за эксплуатацию дома и обеспечение проживающих в нем и использующих его необходимым комплексом услуг.

В одних случаях наймодатель сам предоставляет нанимателю соответствующие услуги, в других - обеспечивает их предоставление. Поэтому наймодатель либо сам вступает в договорные отношения с соответствующими организациями и лицами, либо сводит с ними нанимателя. Но какая бы форма указанных отношений ни была избрана, наймодатель отвечает перед нанимателем за бесперебойное и качественное предоставление всего комплекса обусловленных услуг. При этом совершенно недопустимо отключение нанимателей от тепло-, энерго-, газо-, водоснабжения и прочих систем жизнеобеспечения по тем основаниям, что наймодатель, органы государственной власти или местного самоуправления допускают какие-либо неисправности в отношении организаций, обеспечивающих население теплом, светом, водой и т. д., в частности, несвоевременно перечисляют платежи за погашение образовавшейся перед ними задолженности. Подобные действия естественных монополистов могут и должны служить основанием для привлечения виновных к установленной законом ответственности, вплоть до уголовной.

С другой стороны, коммент. ст. предостерегает и самих нанимателей от совершения всякого рода самочинных действий, которые могут нарушить нормальное функционирование жилого дома и обеспечение его обитателей всем необходимым - вызвать пожар, затопление жилых помещений, утечку газа с последующим взрывом и т. д.

Все действия по переустройству и переоборудованию жилых помещений и мест общего пользования, переносу газовых и электроплит, замене проводки и т. д. могут производиться лишь с разрешения уполномоченных органов, в соответствии с утвержденной технической документацией, в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.

4. Пункт 2 коммент. ст. возлагает на наймодателя обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Если оставить в стороне допущенную в законе более чем корявую формулировку (в жилом помещении находится не сама услуга, а механизмы, приспособления, устройства, которые необходимы для ее оказания), то смысл закрепленного положения сводится к тому, что ремонт (как текущий, так и капитальный) общего имущества многоквартирного дома и устройств, поддержание их в рабочем состоянии для оказания нанимателю в занимаемом им жилом помещении соответствующих коммунальных услуг является обязанностью наймодателя.