Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарии к статье
1. Коммент. ст. применительно к договору найма жилого помещения воспроизводит положение, наиболее общим образом закрепленное в п. 1 ст. 617 ГК, - переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения этого договора. Иными словами, речь идет о закреплении так называемого права следования, в силу которого право следует за вещью. Указанное положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.

2. В коммент. ст. сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено лишь для случаев перехода к другому лицу права собственности на занимаемое по договору жилое помещение. Представляется, однако, что если право следует за вещью при переходе на нее права собственности, то оно тем более должно следовать за нею при переходе менее сильных по сравнению с правом собственности ограниченных вещных прав, таких, напр., как право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Так, договор найма жилого помещения сохраняет силу не только тогда, когда жилое помещение переходит из государственной собственности в муниципальную, но и тогда, когда оно переходит из хозяйственного ведения одной жилищно-эксплуатационной организации в хозяйственное ведение другой, но при этом смены его собственника не происходит (см. ст. 9 Закона об основах жилищной политики).

3. Сфера действия ст. 617 ГК очерчена шире, нежели коммент. ст. В ст. 617 речь идет о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон, т. е. не только арендодателя, но при определенных обстоятельствах, предусмотренных п. 2 ст. 617, также и арендатора. Напротив, коммент. ст. рассчитана лишь на те случаи, когда в договоре происходит смена наймодателя, хотя в договоре может произойти и смена нанимателя. Законодатель по-разному реагирует на эти случаи в зависимости от того, идет ли речь о социальном или коммерческом найме. Именно поэтому они не упомянуты в коммент. ст., действие которой рассчитано и на коммерческий, и на социальный наем, и урегулированы в нормах, относящихся либо к социальному найму (абз. 2 п. 2 ст. 672), либо к коммерческому найму (ст. 686 ГК).

4. Принципиально важным является указание в ст. 675 на то, что при переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Поскольку договор коммерческого найма заключается на срок (ст. 683 ГК), новый собственник, по крайней мере до истечения срока договора, не вправе требовать от нанимателя увеличения платы за пользование помещением, ссылаясь на инфляцию, если только возможность такого увеличения не предусмотрена в самом договоре.

То же относится и к случаям перехода жилого помещения из хозяйственного ведения одной жилищно-эксплуатационной организации к другой. В частности, новый наймодатель не может требовать повышения платы за пользование жилым помещением, ссылаясь на то, что у него более высокие эксплуатационные и накладные расходы, чем у его предшественника.

В тех случаях, когда увеличение платы за пользование жилым помещением не основано на законе или на соглашении сторон, отказ нанимателя от оплаты помещения в повышенном размере правомерен, а требование наймодателя о ее взыскании защите не подлежит, поскольку означает не что иное, как злоупотребление правом (ст. 10 ГК).

То же относится и к не основанным на законе требованиям об оплате в повышенном размере коммунальных услуг (напр., по уборке придомовой территории, вывозу и утилизации бытовых отходов).