Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

(п. 4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Комментарии к статье
1. Хотя в Конституции РФ жилищное законодательство выделено в качестве относительно самостоятельной отрасли законодательства, ст. 672 ГК посвящена договору социального найма жилого помещения, основные положения о котором сосредоточены в ЖК и призванных дополнять и развивать его иных актах жилищного законодательства. Во многом это объясняется тем, что ЖК РСФСР, принятый 20 лет назад в условиях административно-командной системы, ныне в значительной своей части устарел и не соответствует тем реалиям, которые складываются в период перехода к рыночной экономике. К тому же, хотя жилищное законодательство и выделено в Конституции РФ наряду с гражданским, многие нормы жилищного законодательства по своей юридической природе являются гражданско-правовыми или настолько близкими к ним, что вполне могут занять свое место не только в ЖК, но и в ГК. Поэтому вкрапление в комментируемую главу целого ряда положений, относящихся к социальному найму, оправданно. В то же время п. 3 коммент. ст., во-первых, подчеркивает, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством; во-вторых, определяет, какие правила коммент. гл. к этому договору применяются; в-третьих, устанавливает, что другие положения ГК применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, тем самым придавая в указанных случаях жилищному законодательству приоритетное значение по сравнению с гражданским. Руководствуясь этими положениями, надлежит, однако, учитывать, что жилищное законодательство, в том числе и ЖК, во многом устарело и что применять можно лишь те нормы жилищного законодательства, которые не противоречат позднее принятым актам равной или более высокой по сравнению с ним юридической силы.

2. В отличие от п. 1 ст. 671 ГК, в котором дано определение договора коммерческого найма, коммент. ст. не определяет договор социального найма жилого помещения, но очерчивает присущие ему признаки, что позволяет раскрыть его содержание.

Пункт 1 коммент. ст. ориентирует на то, что жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма в государственном и муниципальном фонде социального использования. Обратим, однако, внимание на то, что жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде могут использоваться не только на началах социального найма, но и на началах коммерческого найма, а также на иных основаниях, т. е. государственный и муниципальный жилищный фонд не сводится к фонду социального использования. С другой стороны, не исключено получение гражданами жилых помещений в социальный наем у общественных и иных организаций, что в прошлом было достаточно распространено. Таким образом, сфера предоставления жилых помещений в социальный наем определена в п. 1 коммент. ст. неточно.

3. В отличие от п. 1 ст. 671 ГК, согласно которому наймодатель по договору коммерческого найма обязуется предоставить нанимателю жилое помещение внаем, в п. 1 коммент. ст. говорится о том, что жилые помещения по договору социального найма гражданам предоставляются. Различие в формулировках объясняется тем, что заключению договора социального найма обычно предшествует принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении гражданину жилого помещения в социальный наем. Это решение облекается в форму ордера и обязывает жилищно-эксплуатационную организацию заключить с гражданином договор социального найма. Именно поэтому в законе применительно к социальному найму и не выделена обязанность наймодателя предоставить гражданину жилое помещение, что, однако, не превращает договор социального найма из консенсуального, каковым он является, в реальный.

4. Пункт 2 коммент. ст. исходит из того, что в тех случаях, когда в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, проживают совместно с нанимателем члены его семьи, они пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма наравне с нанимателем. Круг членов семьи нанимателя определяется по правилам ст. 53 и 54 ЖК.

В абз. 1 п. 2 коммент. ст. закреплена модель, согласно которой в указанных случаях на стороне нанимателя возникает множественность лиц, все они должны рассматриваться как сонаниматели. Поскольку все члены семьи имеют права и несут обязанности наравне с самим нанимателем, на стороне нанимателя возникает обязательство со смешанной множественностью лиц, в котором каждый из нанимателей выступает и как кредитор, и как должник. Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи по договору социального найма должен применяться с учетом того, о каких членах семьи идет речь. Если, скажем, с родителями проживают дети, находящиеся под их опекой и попечительством, то далеко не во всех случаях от детей можно требовать наравне с родителями исполнения обязанностей по договору социального найма, напр. по внесению квартплаты, просто потому, что дети зачастую не имеют никаких доходов и сами находятся на иждивении родителей.

В то же время должен неукоснительно соблюдаться принцип равенства прав по договору социального найма всех членов семьи, независимо от возраста, состояния здоровья, материальной обеспеченности и т. д. Изъятия из этого принципа могут иметь место лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (см., напр., ч. 2 с. 54 ЖК).