Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарии к статье
1. Коммент. ст. возлагает на арендодателя дополнительную обязанность - возместить арендатору стоимость внесенных им в предприятие неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя корреспондирует с предусмотренным ст. 660 ГК правом арендатора производить улучшения арендованного имущества.

2. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств), о которой говорится в абз. 2 коммент. ст., следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать арендодателю. При этом нужно учитывать рыночную стоимость предприятия.

Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда арендатор, производя улучшения, знал или должен был знать, что в них не было экономической необходимости, т. е. улучшения производились с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия.

Нарушение же принципа разумности налицо, если арендатор, производя улучшения, исходил из своих собственных прихотей (расходы на роскошь), игнорируя их экономическую целесообразность. Иными словами, при нарушении принципов добросовестности и разумности суд вправе отказать в возмещении расходов на улучшения, даже если увеличение стоимости предприятия соразмерно величине таких расходов.