Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Комментарии к статье
1. В отличие от общего правила, установленного для обычных договоров аренды, размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения). Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным. Соответственно не подлежат применению правила п. 3 ст. 424 ГК об уплате цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Размер арендной платы должен быть зафиксирован в денежной сумме и указан в едином документе, подписанном обеими сторонами договора аренды (см. коммент. к п. 1 ст. 651 ГК). Причем этот размер подлежит фиксации и тогда, когда договор предполагает натуральную оплату (в виде вещи, доли продукции, плодов и доходов или услуг).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК.

2. По общему правилу арендная плата за здание (сооружение) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором соответствующий объект расположен. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Причем не имеет значения ни право, на котором арендатор использует участок, ни основание его возникновения (договор, административный акт или указание закона), ни размер самого участка (весь участок или только его часть), ни вид арендной платы.

Правило, установленное п. 2 ст. 654 ГК, может быть изменено законом или договором, и тогда плата за участок будет взиматься отдельно.

3. На случай если арендная плата согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), п. 3 коммент. ст. содержит правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).

Разумеется, в подавляющем большинстве случаев стороны договора аренды здания (сооружения) согласовывают абсолютную величину арендной платы. И лишь тогда, когда согласование не осуществлено, применяется комментируемый пункт. Соответственно договор считается заключенным лишь при согласовании ставки арендной платы в расчете на единицу площади. Размер площади здания (сооружения), сдаваемого в аренду, относится к характеристике предмета договора аренды, а потому также подлежит согласованию.

Указание на фактический размер передаваемого здания (сооружения) предполагает, что он должен быть проверен при передаче соответствующего объекта в аренду и отражен в передаточном акте (см. коммент. к ст. 655 ГК). При расхождении в его размерах в договоре аренды и в передаточном акте решающее значение должно придаваться последнему.