Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Комментарии к статье
1. Тесная связь между земельным участком и возведенным на нем зданием (сооружением) состоит в том, что они связаны единой судьбой. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом (см. подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Коммент. ст. как раз представляет собой такое исключение. Хотя земельный участок меняет собственника, право пользования той его частью, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования, а также право пользования самим зданием (сооружением) сохраняется за арендатором на условиях, действовавших до продажи земельного участка. О понятии "часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования" см. коммент. к ст. 652 ГК.

2. Под условиями пользования земельным участком, действовавшими до продажи, следует понимать содержание того права, на котором участок принадлежал арендатору здания (сооружения). Природа и объем права арендатора на земельный участок в силу продажи последнего не меняются. Это объясняется свойством следования, которое присуще любым - как вещным, так и обязательственным - правам арендатора на земельный участок. То, что ряд подобных прав, в частности право пожизненного наследуемого владения, не может предоставляться гражданам (а право постоянного (бессрочного) пользования - гражданам и юридическим лицам, кроме учреждений и казенных предприятий) после введения в действие ЗК, не должно влиять на применение коммент. ст. Ведь в ст. 20 и 21 ЗК речь идет о предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, а в коммент. ст. - об автоматическом переходе ранее предоставленных прав в силу прямого указания закона. Предоставление земельного участка по смыслу ст. 25-34 ЗК есть волевой акт собственника - административный акт или договор, - в отличие от перехода уже имеющегося права, которое происходит автоматически (ст. 35 ЗК) и, по сути, не является распоряжением участком.

Права пользования участком по договору аренды и безвозмездного пользования также беспрепятственно сохраняются за арендатором здания (сооружения). Более того, арендатору здания (сооружения) закон в ряде случаев предоставляет дополнительные права, напр. право преимущественной покупки при продаже земельного участка (см. п. 8 ст. 22 ЗК).