Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарии к статье
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. По смыслу п. 1 коммент. ст. выкуп (переход имущества в собственность арендатора) должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной (выкупную цену). Впрочем, нигде не сказано, что в составе арендной платы не может быть выкупной составляющей, которая, однако, при любых обстоятельствах должна быть выделена специально.

2. Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор вправе выбирать, выкупать ему имущество или нет. Потребовать от арендатора выкупа имущества арендодатель не вправе. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

3. На рубеже 80-90-х годов аренда с выкупом считалась одним из главных способов разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации (п. 1 ст. 13 Закона о приватизации). Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок (п. 12 и 13 ст. 43 Закона о приватизации). Предусмотрено также право требовать выкупа арендованного земельного участка, на котором расположен находящийся в частной собственности объект недвижимости (п. 3 ст. 28 того же Закона).

4. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. И тогда уже внесенные арендные платежи de jure станут выкупными. Однако ситуация, при которой арендные платежи целиком станут выкупными, исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.

5. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду участки лесного фонда. Нельзя выкупить и взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена, и т. д.