Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарии к статье
1. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора производится в том же порядке, что расторжение по требованию арендодателя (см. п. 1 коммент. к ст. 619).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Порядок предоставления имущества в пользование предусмотрен ст. 611 ГК. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи, препятствующие спокойному пользованию, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором, передачу вещи в возмездное или безвозмездное пользование третьему лицу (см. коммент. к ст. 613 ГК) и т. п.;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. коммент. к ст. 612 ГК). Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии в арендованном имуществе любых препятствующих пользованию недостатков. Данное основание расторжения договора может быть применено также в случае, если вместе с вещью не переданы принадлежности и документы (см. коммент. к ст. 611 ГК);

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки (см. коммент. к ст. 616 ГК);

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Ведь последний как собственник вещи несет и большинство связанных с ее использованием рисков.

2. Перечень оснований досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора может быть расширен. Причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. В то же время желание арендатора расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендатора.

Наряду с требованием о расторжении договора арендатором может быть заявлено и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендодателем своих обязанностей.

Помимо расторжения договора может быть предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 310 ГК (см. п. 4 коммент. к ст. 619 ГК).

3. Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК: арендодателю должно быть направлено предложение расторгнуть договор, на которое тот должен ответить в течение 30 дней с момента получения, если иной срок не предусмотрен законом или договором аренды.