Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарии к статье
1. Досрочное расторжение договора влечет прекращение возникшего из него обязательства по основаниям, предусмотренным коммент. ст. Обязательство прекращается по требованию одной из сторон - арендодателя и соответственно против воли другой стороны - арендатора, т. е. принудительно. Для досрочного расторжения договора необходимо решение суда (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления которого в силу и происходит прекращение обязательства.

2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества см. коммент. к ст. 615 ГК. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК. Неоднократность нарушений означает, что они совершаются два раза и более;

б) существенно ухудшает арендованное имущество. В отличие от предыдущего основания, которое не предполагает ухудшения вещи, указанное основание требует установления факта ее повреждения или порчи, отсутствие которых препятствует расторжению договора. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК. Иными словами, вещь должна быть либо на грани ее уничтожения, либо утратить способность быть использованной по тому назначению, которое определено договором аренды;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. О порядке внесения арендной платы см. коммент. к ст. 614 ГК. Обязанность своевременно вносить арендную плату должна быть нарушена три раза и более. Нарушения должны идти подряд, т. е. своевременное внесение одного из очередных платежей прерывает цепочку нарушений;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества (подп. 2 коммент. ст.).

3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. п. 25 Обзора практики по аренде). В то же время желание арендодателя расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его досрочное расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Подобная возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Вместе с требованием о расторжении договора арендодатель может заявить и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендатором своих обязанностей.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 310 ГК (см. п. 27 Обзора практики по аренде). Такой отказ не требует обращения в суд, но возможен лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Причем право на отказ от исполнения может быть предусмотрено лишь договором, из которого возникает обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. От исполнения непредпринимательского договора аренды отказаться нельзя, даже если соответствующее право договором предусмотрено.

5. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Предупреждение необходимо для того, чтобы предоставить арендатору еще одну возможность исправить допущенное им нарушение. Причем если он устранит нарушение до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору.

6. Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК, нуждается в дополнительном разъяснении. Очевидно, в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из того, как сформулировано предупреждение, не следует, что требование о расторжении договора также будет включено в его содержание. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то до обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора.