Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарии к статье
1. Права арендатора наделены одним из важнейших свойств вещных прав - свойством следования. Оно состоит в том, что вещные права как бы "следуют" за вещью, если та меняет собственника. Это обеспечивает прочность и стабильность вещных прав, делая их весьма ценными. Очевидно, тех же целей придерживался законодатель, придавая свойство следования и правам арендатора. Но поскольку подобные права относятся к числу обязательственных, применительно к ним свойство следования сформулировано более широко. Договор аренды не подлежит изменению и расторжению, если в отношении арендованного имущества к другому лицу переходит не только право собственности, но также право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК), право оперативного управления (ст. 296 ГК) и право пожизненного наследуемого владения (ст. 266 ГК).

Перечень вещных прав, переход которых не влияет на договор аренды, сформулирован ГК как закрытый. Во всяком случае в п. 1 ст. 617 ГК нет никаких данных, свидетельствующих об обратном. Между тем, помимо перечисленных, есть и другие вещные права - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), сервитуты (ст. 274, 277 ГК) и т. д. Почему они не названы в п. 1 ст. 617? Наиболее вероятная причина состоит в том, что только перечисленные в комментируемом пункте вещные права предоставляют право распоряжения вещью, а значит, лишь по воле их обладателей может быть заключен, изменен или расторгнут договор аренды. Остальные вещные права не дают распоряжения вещью и не могут повлиять на права ее арендатора.

Правило п. 1 ст. 617 диспозитивно: оно может быть изменено или отменено соглашением сторон договора аренды. Этот вывод вытекает из открытого перечня оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК) и из правила п. 1 ст. 450 ГК.

2. Если в п. 1 ст. 617 шла речь о замене арендодателя, то в п. 2 - о частном случае замены арендатора вследствие его смерти (п. 1 ст. 418 ГК). Замена арендатора происходит также при перенайме (см. коммент. к п. 2 ст. 615 ГК), т. е. при передаче прав и обязанностей арендатора третьему лицу на основании сделки, причем, как правило, с согласия арендодателя.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Причем арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, т. е. когда возникшее обязательство было неразрывно связано с личностью последнего. Если наследников несколько, то судьба прав арендатора решается по правилам ст. 1165 ГК.

Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена в коммент. ст. Это позволяет арендодателю ограничить или вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В случае смерти арендатора движимого имущества подлежат применению общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).