Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарии к статье
1. В коммент. ст. закреплена законодательная модель распределения между арендодателем и арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества. Поскольку арендодатель, как правило, остается собственником передаваемого в аренду имущества, на него возлагается обязанность производить за свой счет его капитальный ремонт.

Под капитальным ремонтом обычно понимается такое восстановление арендованного имущества, при котором заменяются основные компоненты, определяющие его существо. Например, капитальным будет такой ремонт автомобиля, при котором заменяется его кузов или двигатель. Разумеется, и без капитального ремонта арендованное имущество еще можно эксплуатировать: в противном случае его нужно признавать поврежденным или погибшим. Однако если вещь требует капитального ремонта, ее эксплуатационные качества существенно снижаются. Еще немного - и она станет непригодной для эксплуатации.

Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, при которой вещь не просто восстанавливает свои качества, но и одновременно улучшается. Арендодатель не обязан улучшать переданное в аренду имущество, хотя и может это сделать. Соответственно арендатор лишен права требовать проведения реконструкции.

2. Если в аренду передается вещь, которая в период действия договора потребует капитального ремонта - и об этом сторонам известно, - следует установить сроки такого ремонта. Ведь во время ремонта арендатор будет лишен возможности использовать арендованное имущество полностью или частично. Если же срок капитального ремонта договором не установлен или возникла неотложная необходимость его проведения (вследствие аварии, стихийного бедствия и т. п.), то ремонт должен быть проведен в разумный срок (ст. 314 ГК). И здесь арендатору придется смириться со сложностями, которые возникнут у него во время ремонта.

3. Правило о возложении на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, обязанность проведения капитального ремонта возложена на лизингополучателя в соответствии с п. 3 ст. 17 Закона о лизинге. Что касается изменения правила абз. 1 п. 1 ст. 616 в договоре аренды, то оно зависит от воли сторон. При этом расходы арендатора на капитальный ремонт не должны рассматриваться как арендная плата или засчитываться в ее состав, если на сей счет нет прямого указания в договоре.

4. Если арендодатель нарушил свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор вправе по своему по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Право выбора между взысканием стоимости ремонта и ее зачетом принадлежит арендатору: причем прибегнув однажды к зачету, можно впоследствии взыскать непокрытую стоимость ремонта;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Такое уменьшение производится исходя из того, насколько снижаются эксплуатационные качества арендованного имущества вследствие непроведения капитального ремонта;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (подп. 3 ст. 620 ГК). Выбор арендатором одного из перечисленных вариантов реагирования лишает его права использовать остальные варианты.

5. ГК в качестве общего правила возлагает на арендатора обязанность производить текущий ремонт, поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание.

Под текущим ремонтом обычно понимают исправление незначительных дефектов арендуемого имущества, которое не связано с заменой основных его компонентов, в том числе восстановление внешнего вида имущества. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не восстанавливает его износ. Однако любой ремонт делает невозможным или существенно затрудняет нормальное использование имущества. Такое понятие текущего ремонта следует и из налогового (бухгалтерского) законодательства. Правда, последнее иногда выделяет и так называемый средний ремонт. Однако он с точки зрения ст. 616 должен считаться текущим ремонтом.

6. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое обеспечивает постоянную готовность к эксплуатации. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Например, автомобиль нужно заправлять топливом и заливать в двигатель масло.

Что касается несения расходов по содержанию арендованного имущества, то они обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт, поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию может быть отменена (изменена) законом или договором. Что же касается ответственности арендатора за нарушение этой обязанности, то она наступает в форме возмещения убытков. Одновременно арендодатель может расторгнуть договор по правилам подп. 1 и 2 ст. 619 ГК.