Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарии к статье
1. Одной из обязанностей арендатора выступает надлежащее пользование арендованным имуществом, т. е. такое пользование, которое осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, а если эти условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Данная обязанность корреспондирует обязанности арендодателя предоставить арендованное имущество, которое соответствовало бы его назначению (см. коммент. к п. 1 ст. 611 ГК). В обоих случаях решающее значение имеют условия договора аренды. Именно в нем определяются основные требования к пользованию вещью. Чем более жестко определены эти требования, тем надежнее защищена целостность вещи. Напротив, расплывчатое определение характера пользования вещью позволяет делать с ней все, что не влечет за собой ее физического уничтожения.

Если в договоре аренды не определены условия пользования, последнее осуществляется в соответствии с обычным назначением вещи. Однако при любых обстоятельствах использование вещи не должно наносить ей вред, ухудшать ее субстанцию, быть причиной ее повышенного износа и т. п. Иначе арендатор будет нести ответственность за несохранность вещи.

2. Арендатор по общему правилу не имеет права распоряжаться арендованным имуществом без согласия арендодателя, лишен он и возможности без согласия арендодателя распоряжаться своими правами, вытекающими из договора аренды, в том числе:

сдавать арендованное имущество в субаренду;

передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование;

передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

закладывать права, вытекающие из договора аренды;

вносить права, вытекающие из договора аренды, в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех случаях, кроме перенайма, распоряжаясь арендованным имуществом, арендатор сохраняет свои права и обязанности по договору аренды. В то же время он создает права и обязанности для третьих лиц. Причем эти третьи лица приобретают права, которые ограничивают арендатора, а иногда и арендодателя. Обязанности же третьи лица несут, по общему правилу, перед арендатором, который остается ответственным перед арендодателем. Разумеется, для арендодателя имеет значение личность третьего лица, поэтому-то закон и требует получения его согласия на распоряжение арендованным имуществом. При перенайме же арендатор выбывает из договора аренды: его заменяет третье лицо, несущее перед арендодателем самостоятельную ответственность.

В перечень действий, которые арендатор лишен права совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило, не возникает права пользования вещью.

Распоряжение арендованным имуществом и правами, вытекающими из договора аренды, арендатор может осуществлять без согласия арендодателя в случаях, предусмотренных ГК, другим законом или иными правовыми актами. Так, в соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка может распорядиться своими правами, уведомив об этом арендодателя, если иное не предусмотрено договором. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в договоре вообще не могут быть предусмотрены ограничения свободы арендаторов по распоряжению своими правами (п. 9 ст. 22 ЗК).

При любых обстоятельствах арендодатель как собственник арендованного имущества может предоставить арендатору право распоряжения, дав на это соответствующее согласие. Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (напр., письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче прав и обязанностей, ограничив те или иные возможности арендатора. Если этого не сделано, арендатор может определять объем передаваемых им прав по своему желанию.

3. Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

4. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем по общему правилу при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут. Разумеется, если договором аренды за такое нарушение предусмотрена неустойка, то она также может быть взыскана.

Распоряжение арендованным имуществом (правами по договору) без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо, представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому также применяется п. 3 ст. 615.