Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарии к статье
1. Поскольку договор аренды - консенсуальный, главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества в пользование арендатору. Причем арендодатель обязан не просто предоставить некое имущество, но и обеспечить его соответствие тем качественным требованиям, которые вытекают из договора и действующего законодательства (передать имущество в надлежащем состоянии и в установленный срок).

Поэтому коммент. ст. корреспондирует с рядом статей общей части обязательственного права, в частности со ст. 309, 314 и 398 ГК.

Как и общее правило ст. 309, п. 1 коммент. ст. решающее значение для определения качества передаваемого в аренду имущества придает условиям договора. Именно они в первую очередь устанавливают требования к состоянию арендуемого имущества. И лишь тогда, когда такие требования в договоре аренды не зафиксированы, состояние имущества определяется его назначением.

Под назначением арендованного имущества понимается то его назначение, по которому это имущество обычно используется в гражданском обороте. Любые необычные требования должны быть особо оговорены.

Если законом, иным правовым актом или обычаем делового оборота установлены специальные требования к качеству арендуемого имущества, то они должны быть признаны составной частью требований к назначению этого имущества и также подлежат исполнению арендодателем (см. ст. 309 ГК).

Обязанность арендодателя обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Ведь арендодатель несет ответственность за недостатки арендованного имущества в период действия договора (см. коммент. к ст. 612 ГК).

Однако обеспечение годности (качества) вещи в течение всего срока договора не означает, что закон возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью (правовую защищенность). Арендатор имеет право на защиту принадлежащего ему права владения в соответствии со ст. 305 ГК и должен сам позаботиться о том, чтобы на арендованное им имущество никто не посягал.

2. Составной частью обязанности арендодателя передать арендатору имущество в надлежащем состоянии выступает передача вместе с ним также всех принадлежностей и относящихся к вещи документов.

Передача всех принадлежностей арендуемого имущества следует из общего правила ст. 135 ГК о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи. В принципе коммент. ст. могла бы и не повторять упомянутого правила: оно и так бы применялось.

Иначе обстоит дело с относящимися к вещи документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.). Вряд ли их можно рассматривать в качестве принадлежностей арендованного имущества. Согласно ст. 135 ГК принадлежность - это тоже вещь. Документы же необходимы для использования арендованного имущества не в силу своей телесной (вещественной) природы, а вследствие того, что они официально подтверждают те или иные свойства вещи, без учета которых она не может использоваться по назначению. Поэтому-то и потребовалось специальное упоминание о документах.

Вместе с вещью подлежат передаче лишь относящиеся к ней документы. Документы, в которых фиксируются права арендодателя на вещь по общему правилу передаче не подлежат. Однако в определенных случаях копии таких документов могут оказаться необходимыми для использования вещи по назначению. Тогда эти копии также подлежат передаче.

Правило о передаче вместе с арендуемой вещью также всех принадлежностей и относящихся к ней документов может быть изменено или отменено договором.

3. Пункт 2 коммент. ст. также определяет последствия нарушения обязанности передать принадлежности и документы. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков.

Право выбора - требовать предоставления принадлежностей и документов либо расторжения договора аренды - принадлежит арендатору. Что касается возмещения убытков, то оно должно быть произведено в обоих случаях. Если объект недвижимости передан в аренду без документов, отсутствие которых лишает арендатора возможности использовать его по назначению, арендодатель не вправе требовать уплаты за него арендной платы (см. п. 8 Обзора практики по аренде).

Несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, напр., из ст. 135 ГК)?

По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

4. Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором не установлен, имущество подлежит передаче в разумный срок (ст. 314 ГК). При этом должно учитываться время, необходимое для подготовки к передаче имущества. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и взыскать убытки, причиненные просрочкой, либо потребовать расторжения договора и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

При истребовании арендатором имущества оно должно быть передано ему в натуре как индивидуально-определенная вещь. Что касается убытков, то их состав при истребовании вещи и при расторжении договора различается. В первом случае речь идет об убытках, обусловленных задержкой исполнения (т. е. о тех, которые понесены в период просрочки), а во втором - неисполнением (т. е. о тех, которые подсчитываются исходя из всего срока договора аренды).