Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарии к статье
1. Права арендатора в подавляющем большинстве случаев носят срочный характер, даже если продолжительность такого срока не определена. Этот вывод следует из природы арендных отношений, в которых право собственности сохраняется за арендодателем. Право собственности может быть ограничено правами арендатора лишь временно, в противном случае оно утратит свойство наибольшей полноты и абсолютный характер.

2. Сроки в договоре аренды могут быть определенными и неопределенными.

Определенный срок имеет продолжительность, которая устанавливается путем указания на календарную дату, период времени или на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК). Порядок исчисления определенных сроков предусмотрен гл. 11 ГК.

Если в договоре аренды не определен срок, это не означает, что он будет длиться вечно. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой из сторон отказаться от него во всякое время.

Законом установлено лишь одно условие отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, а именно необходимость своевременно предупредить об этом другую сторону. Предупреждение об отказе от договора должно быть направлено не менее чем за один месяц до момента прекращения договора при аренде движимого имущества и не менее чем за три месяца - при аренде недвижимого имущества. Различие в сроках объясняется тем, что недвижимость - более сложный объект аренды, для освобождения которого требуется дополнительное время.

Предупреждение должно иметь ту же форму, что и сам договор аренды. Если оно содержит указание на дату прекращения договора, то подлежит отправке с соблюдением сроков, предусмотренных п. 2 коммент. ст. В противном случае предупреждение считается направленным с просрочкой и не влечет правовых последствий. При отправке предупреждения, которое не содержит даты прекращения договора, последний прекращается по истечении сроков, указанных в п. 2 коммент. ст., считая с момента его отправки. Причем не требуется ни согласия той стороны, которой направлено предупреждение, ни подтверждения его получения.

Норма о сроках предупреждения об отказе от договора диспозитивна. Законом или договором может быть установлен иной срок для прекращения договора - более короткий или более длительный. Чем протяженнее такой срок, тем лучше положение арендатора, и наоборот.

При отказе от договора аренды по правилам коммент. п. стороны не вправе ставить вопрос о возмещении убытков, уплате неустойки и иных неблагоприятных последствиях, поскольку нарушения договора здесь нет. Поэтому при нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору, другая сторона вправе расторгнуть его по правилам ст. 619 и 620 ГК (см. п. 5 Обзора практики по аренде).

3. Воля сторон договора аренды в части установления его сроков подлежит ограничению лишь федеральным законом. Максимальные (предельные) сроки аренды могут быть введены как для отдельных видов аренды, так и для аренды отдельных видов имущества (см. коммент. к ст. 625 ГК). Например, максимальный срок договора проката - один год (см. коммент. к ст. 627 ГК). Предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет (см. п. 3 ст. 28 Закона о приватизации). Смысл установления предельных сроков состоит в том, чтобы ограничить нахождение того или иного имущества в пользовании одного лица или стимулировать последнего к приобретению этого или аналогичного имущества в собственность.

Если договор аренды, для которого установлен предельный срок, заключен на срок, его превышающий, то он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, договор аренды в части превышения предельного срока недействителен, а значит, не порождает никаких правовых последствий.