Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

§ 8. Продажа предприятия

Комментарии к статье
1. Для договора продажи жилых помещений п. 1 коммент. ст. предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в ст. 432 ГК, т. е. как условие, без согласования которого договор между сторонами не будет считаться заключенным.

Расширение круга существенных условий при продаже жилых помещений установлено в законе не случайно. Общее правило ст. 460 ГК о необходимости предупреждения покупателя о правах третьих лиц на товар действует в отношении любого объекта недвижимости, в том числе и жилых помещений, но законодатель счел его в данном случае недостаточным по нескольким причинам. Во-первых, это связано с тем, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК). Гражданин-собственник может использовать такое помещение как для личного проживания и проживания членов его семьи, так и для проживания иных лиц по заключенному с ними договору. Во-вторых, приобретение жилого помещения, обремененного правами проживающих в нем третьих лиц, значительно снижает возможность его использования по назначению. Неблагоприятные же последствия для продавца, установленные ст. 460 ГК на случай невыполнения обязанности предупредить о правах третьих лиц, - уменьшение цены товара, расторжение договора - не всегда обеспечивают соблюдение интересов покупателя и проживающих в жилом помещении лиц.

2. Практика применения п. 1 ст. 558 показала, что наиболее сложно определить круг лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи. В коммент. ст. нет примерного перечня таких лиц, а указывается лишь на то, что их права пользования сохраняются в соответствии с законом. Следовательно, речь идет о правах, которые возникли в силу заключенного с прежним собственником договора или по другим предусмотренным законом основаниям. Примерами могут служить договор безвозмездного пользования, договор жилищного найма или договор ренты. Без какого-либо особого договора возникают права пользования жилым помещением у членов семьи собственника (ст. 292 ГК), если они вселены в него после приобретения права собственности или проживали в нем до этого, напр., до приватизации помещения, но отказались участвовать в ней. Основанием возникновения права пользования может быть и завещательный отказ (ст. 1137 ГК).

Сложность в установлении круга пользователей жилого помещения и объема их прав вызвана не столько определением возможных оснований возникновения их прав, сколько получением достоверной информации о реально существующих правах, принадлежащих конкретным лицам. Это относится почти к любому основанию возникновения права пользования жилым помещением. Многие договоры с собственником жилого помещения о предоставлении помещения в пользование не нуждаются в государственной регистрации, а права проживающих в них лиц могут быть зарегистрированы в качестве обременения права собственности, возникшего из заключенных договоров, по усмотрению самого правообладателя, что означает существование права и до государственной регистрации. Тогда получить информацию о них можно только от собственника либо правообладателя. Однако в момент заключения договора продажи согласия или присутствия гражданина, обладающего правом пользования в отношении жилого помещения, не требуется. Такое положение нельзя признать оправданным, хотя оно базируется на том, что указанные лица не являются стороной договора и, следовательно, не влияют на его заключение. Основным источником информации о правах пользователей жилого помещения остается собственник, на которого в силу ст. 460 ГК возложена обязанность предупредить обо всех обременениях продаваемого имущества. Распространены случаи, когда в жилом помещении зарегистрирован по месту постоянного жительства кто-либо, не являющийся при этом собственником жилого помещения, что отражается в справке жилищных органов, причем без уточнения его прав. Продавец в таких случаях, не отрицая факта регистрации третьих лиц, ссылается на то, что их права не относятся к гражданско-правовым обременениям продаваемого имущества. Такие формулировки часто включают в нотариально удостоверенные по соглашению сторон договоры продажи квартир, домов.

3. Если продаваемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, законные представители этих лиц должны представить при заключении договора и его регистрации разрешение органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК).

4. Кроме общего требования к форме договора продажи недвижимости, который заключается письменно путем составления одного документа, договор продажи жилого помещения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (БНА. 2001. N 35).

5. Договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое на основании договора продажи доли, подлежит государственной регистрации (ст. 251 ГК). К заявлению о государственной регистрации должно прилагаться письменное согласие каждого сособственника, удостоверенное нотариально или оформленное непосредственно в регистрирующем органе (ст. 24 Закона о государственной регистрации).