Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Комментарии к статье
1. Качество недвижимости определяется условиями договора. Если продаваемое недвижимое имущество имеет недостатки, они должны быть оговорены продавцом. Если недостатки покупателем впоследствии обнаружены, он имеет право предъявить к продавцу одно из требований, предусмотренных ст. 475 ГК, за исключением замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Такое исключение обусловлено тем, что большинство объектов недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, которые обладают свойством неповторимости и незаменимости. Покупатель в отношении некачественного объекта недвижимости вправе предъявить одно из следующих требований: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

2. В практике случаи предъявления такого рода претензий встречаются нечасто. Это происходит по разным причинам. Одной из них является обязательность представления для государственной регистрации технического паспорта помещения (жилого или нежилого), здания, сооружения и т. д., в котором достаточно подробно отражено состояние продаваемого объекта. При этом в договоре продажи стороны не перечисляют все сведения, относящиеся к характеристике объекта, содержащиеся в паспорте, а делают к нему отсылку, что лишает покупателя в дальнейшем возможности ссылаться на недостатки, указанные в нем, как неоговоренные.