Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарии к статье
1. Пункт 1 коммент. ст. указывает на то, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости и при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 485 ГК, при продаже недвижимости не действуют. При этом, однако, стороны не ограничены в способе определения цены. Они могут указать цену, подлежащую уплате за весь объект недвижимости, но вправе установить и цену за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

2. В отношении продажи недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в п. 2 коммент. ст. установлено диспозитивное правило о том, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Данное правило может быть изменено соглашением сторон или законом. Стороны договора могут предусматривать отдельно цену земельного участка и цену расположенного на нем объекта недвижимости. Четкое определение в договоре цены не только продаваемого здания, сооружения и т. п., но и части земельного участка, переходящего к покупателю, позволяет покупателю воспользоваться налоговыми льготами, установленными НК. Речь идет о предоставлении налогоплательщику имущественного налогового вычета в соответствии со ст. 220 НК.

3. В договорах продажи недвижимости довольно часто стороны желают выразить цену не в рублях, а в валюте, которая в меньшей степени подвержена влиянию инфляционных процессов, напр., в долларах США, евро и др. Особенно это касается договоров, предусматривающих оплату в рассрочку (ст. 489 ГК). Статья 317 ГК предоставляет сторонам договора такую возможность. В связи с этим возникает вопрос, должна ли цена в договоре обязательно указываться сначала в рублях и дополняться условием об оплате в будущем в определенном эквиваленте или она может быть выражена сразу в эквиваленте со ссылкой на порядок исчисления курса этой избранной денежной единицы к моменту исполнения обязанности покупателем по оплате. И тот, и другой способ приемлем, так как не противоречит нормам гражданского законодательства.