Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарии к статье
1. Предмет является существенным условием любого договора. Законодатель предъявляет повышенные требования к степени детализации предмета рассматриваемого договора. Из содержания коммент. ст. следует, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Трудность заключается в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует. Однако отдельные требования, которые необходимо соблюдать, все-таки можно выделить. Напр., ст. 37 ЗК допускает продажу земельных участков, только если они прошли государственный кадастровый учет. В п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации указывается, что объект недвижимого имущества идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 (СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726). В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации). Этот перечень не является закрытым, поэтому при заключении договоров продажи нежилых и жилых помещений оправданным будет включение в договор также указания на год постройки, этаж и другие необходимые характеристики объекта.

2. Дискуссионным остается вопрос о возможности заключения договора продажи не завершенного строительством объекта недвижимости. Может ли он выступать предметом договора купли-продажи и подлежит ли регистрации переход права на него? Арбитражная практика отвечает на поставленный вопрос положительно. Позиция ВАС сформулирована в п. 7 информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (Вестник ВАС. 1998. N 1). Согласно ст. 219 ГК право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации допускает в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства возможность регистрации права на указанный объект недвижимого имущества. Следовательно, и продажа объекта незавершенного строительства, и регистрация перехода прав на него допускаются законом.