Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарии к статье
1. Коммент. ст. предписывает заключение договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях письменная форма договора будет считаться несоблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в случаях, прямо предусмотренных законом. Для рассматриваемой ситуации законодатель избрал именно эти последствия, хотя по общему правилу п. 1 ст. 162 ГК несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить письменные и другие доказательства. Довольно жесткие требования к простой письменной форме и последствиям ее несоблюдения связаны в данном случае с несколькими причинами. Во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации (см. коммент. к ст. 551 ГК). Во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого договора (жилое помещение и предприятие).

2. Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т. е. в форме единого документа, подписанного сторонами. В п. 1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст. 558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашения об изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС изложена в п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”" (Вестник ВАС. 2001. N 4).

3. По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен. С момента принятия Закона о государственной регистрации нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего, с квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов. Преимуществом нотариальной формы является возможность грамотного, квалифицированного оформления отношений участников сделки, разъяснения им значения и последствий совершаемых действий, проверка дееспособности сторон. Все это уменьшает вероятность оспаривания в будущем заключенного договора по субъективным основаниям, связанным с пороками воли. К тому же, нотариус в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате несет ответственность за совершенное нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах, занимающихся частной практикой. Кроме того, ст. 16 Закона о государственной регистрации предусмотрена упрощенная процедура регистрации прав, вытекающих из договора, не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон. В этом случае заявление о регистрации прав подает одна из сторон договора (см. коммент. к ст. 551 ГК).