Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарии к статье
1. Из п. 1 коммент. ст. следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным договором, которым опосредуется передача в собственность покупателя земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества. Чтобы не перечислять все объекты, отнесенные ГК к недвижимости, сделана отсылка к ст. 130 ГК, которая содержит критерии разграничения движимого и недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

2. Предметом договора купли-продажи может выступать недвижимое имущество, не изъятое из оборота и не ограниченное в обороте (п. 1 ст. 129 ГК). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. В то же время п. 1 ст. 27 ЗК устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с ГК и ЗК. При этом в п. 4 той же статьи перечислены земельные участки, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут быть предоставлены в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчиняется правилам, установленным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. При продаже таких земельных участков субъект Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Такое же право принадлежит названным субъектам и при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении ее приобрести.

3. Хотя предметом договора купли-продажи, следуя смыслу ст. 130 ГК, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила § 7 гл. 30 ГК применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст. 24 Закона о государственной регистрации. Кроме того, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прямая отсылка к нормам ГК содержится в ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже доли в праве собственности на недвижимость необходимо соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки. Хотя эти правила действуют не одно десятилетие, некоторые трудности возникают при исполнении продавцом обязанности по извещению участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других существенных условий договора. Иногда не удается довести информацию до сведения надлежащих лиц из-за их отсутствия и неизвестности места их пребывания. В этом плане можно признать своевременным и целесообразным появление ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающей в таких случаях обязанность известить в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.

4. Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения. В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких земельных участков. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения также ограничивает права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Они могут обладать ими только на праве аренды. Следовательно, такие лица не могут выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Если же право собственности возникло у них до введения в действие названного Закона или после этого по допускаемым Законом основаниям, напр. в порядке наследования, то такие земельные участки должны быть отчуждены в течение года с момента возникновения права или с момента, когда лицо узнало или обязано было узнать о его возникновении.

5. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В тех случаях когда законодательством допускается продажа недвижимого имущества государственными или муниципальными предприятиями (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК), а также учреждениями (п. 2 ст. 298 ГК), продавцы при продаже имущества выступают как носители права хозяйственного ведения (оперативного управления). Поэтому проданное имущество одновременно выбывает как из сферы хозяйственного ведения (из оперативного управления) продавца, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

6. К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 132 ГК отнесено предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Продаже предприятий посвящен § 8 гл. 30 ГК, что позволяет рассматривать этот договор как разновидность договора продажи недвижимости. Вопрос о соотношении § 7 и § 8 гл. 30 ГК освещен в п. 2 коммент. ст. Нормы § 8 являются специальными, а потому подлежат приоритетному применению при продаже предприятий, в то время как нормы § 7 - общими, подлежащими применению при недостаточности специальных. Общие же положения о купле-продаже подлежат применению вслед за нормами, сосредоточенными в § 7 и § 8 гл. 30.