Статья 340. Стоимость предмета залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Комментарии к статье
1. Из п. 1 коммент. ст. следует, что выражения "права залогодержателя" и "право залога" являются синонимами. О понятии "принадлежность вещи" см. ст. 135 ГК. В силу коммент. ст. при залоге главной вещи не требуется заключать договор о залоге принадлежности. Поскольку определение принадлежностей вещи может вызвать спор, целесообразно указывать на принадлежности как на предмет залога.

Хотя право залога не распространяется на право постоянного пользования земельным участком, на котором находится заложенное здание, это право (подобно принадлежности) следует судьбе здания (ст. 69 Закона об ипотеке). На основании этого залогодатель зданий, сооружений, помещений, обладающий указанным правом на земельный участок под этими объектами, управомочен заложить их "без земли" (постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99).

2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. По общему правилу они не служат обеспечением требований кредитора (то же см. в ст. 26 Закона об ипотеке). Иное прямо установлено для залога предприятия (п. 2 коммент. ст).

3. О залоге предприятия см. ст. 69-73 Закона об ипотеке.

4. Пункт 3 коммент. ст. подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания (сооружения) является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо закладывает только здание (сооружение), а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). Если же залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании коммент. п. При обращении взыскания на предмет ипотеки его приобретатель в силу ст. 35 ЗК приобретает права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель (п. 45 постановления Пленумов ВС и ВАС N 6/8).

Правила п. 3 коммент. ст. применяются не только в отношении зданий и сооружений, но и в отношении помещений в них (см. п. 5 коммент. к ст. 336).

5. Поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст. 246 ГК, практика толкует п. 3 коммент. ст. расширительно и исходит из следующего. Если земельный участок, на котором расположено закладываемое здание (сооружение, помещение в них), находится в общей долевой собственности, залог этой недвижимости будет действителен лишь при одновременном залоге доли залогодателя в праве собственности на землю (постановление Президиума ВАС от 13 февраля 2001 г. N A56-25828/00).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (ст. 35 ЗК).

6. Пункты 4 и 5 коммент. ст. решают вопросы, связанные с залогом земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам. Пункт 4 коммент. ст. противоречит положению ст. 35 ЗК ("Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу"). Вопрос о соотношении гражданско-правовых норм, включенных в ЗК, и норм ГК является спорным, но практика склоняется к приоритетности норм ЗК.

7. Пункт 5 коммент. ст. согласуется с п. 1 ст. 35 ЗК. Нормы Закона об ипотеке (ст. 64, 66), посвященные ипотеке земельных участков, повторяют нормы коммент. ст.

8. Под приобретением имущества, о котором говорит п. 6 коммент. ст., следует понимать приобретение его в собственность или на праве хозяйственного ведения. Как и продавец товара (ст. 455 ГК), залогодатель может не быть его собственником в момент заключения договора. Но в отличие от договора купли-продажи в договоре о залоге такое условие должно ясно следовать из него (или быть прямо предусмотрено соответствующим законом). Право собственности должно возникнуть у залогодателя до момента нарушения основного обязательства, поскольку обратить взыскание на предмет залога можно лишь при наличии права залога, а оно возникнет у залогодателя в момент приобретения вещного права на предмет залога (см. п. 4 Письма ВАС N 26).

9. Применительно к ипотеке действие п. 6 коммент. ст. парализуется п. 1 ст. 5 и п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке: заложить можно только ту недвижимость, права на которую принадлежат залогодателю на момент заключения договора об ипотеке. О приоритете норм Закона об ипотеке см. п. 2 коммент. к ст. 334 ГК.