Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ, в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

Комментарии к статье
1.Понятие члена семьи дано в комментарии к ст. 288 ГК. Право пользования жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения является по своей сути вещным.
В п. 1 комментируемой статьи отмечается, что у члена семьи есть право пользования жилым помещением или, другими словами, право проживать в данном жилом помещении на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, к которому относятся Жилищный кодекс, подзаконные акты, регулирующие жилищные правоотношения, а также право требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника.
На дееспособных членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему помещении, возлагается обязанность нести солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (о дееспособности граждан см. комментарий к ст. 21; о солидарной ответственности - комментарий к ст. 322).
Вывод о вещном характере права на пользование жилым помещением члена семьи собственника можно также сделать из сопоставления названия гл. 18 ГК ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом. О вещном характере права членов семьи собственника жилого помещения свидетельствуют также нормы п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которым рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. В ст. 305 ГК, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, есть нормы, аналогичные п. 3 ст. 292 ГК.
Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК говорится о жилом доме и о квартире как об объекте права пользования членов семьи собственника. Представляется оправданным его расширительное толкование и распространение на все виды жилых помещений, предусмотренных жилищным законодательством.
Указанное выше право возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям может быть отнесен и брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 СК в порядке урегулирования их имущественных отношений. В нем могут быть оговорены права супругов на жилую площадь друг друга. У членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением права собственности на квартиру нанимателем в порядке приватизации (членами его семьи) и членом кооператива после выплаты пая.
Статья 292 ГК, говоря о правах членов семьи собственника, отсылает к жилищному законодательству, где отношения собственника жилого помещения с членами его семьи в настоящее время регулируются ст. 31 ЖК РФ. Следует отметить, что новый Жилищный кодекс существенно изменил характер взаимоотношений собственника жилого помещения с членами его семьи, а также изменил само понятие члена семьи. Так, согласно ранее действовавшему законодательству (ст. 53 ЖК РСФСР), состав членов семьи собственника жилого помещения определялся аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство.
Для приобретения права пользования жилым помещением по смыслу указанной статьи супруг, дети, родители собственника должны были проживать в этом жилом помещении, при этом не имело правового значения, проживал ли в нем сам собственник.
Иначе обстояло дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства оставался решающим, поскольку только в этом случае они могли быть признаны членами семьи собственника.
Следует отметить, что если применительно к пользованию жилой площадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда жилищно-строительных кооперативов определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью дополнительно широкого круга лиц, признаваемых жилищным законодательством членами семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен был быть сужен до круга близких родственников собственника - его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членов семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера.
Эта задача в определенной степени была решена в новом Жилищном кодексе РФ. Так, согласно п. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его дети, родители и супруг. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные граждане, могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, решающим фактором признания лица членом семьи собственника жилого помещения признается не наличие родственных или семейных связей или другие обстоятельства, а формальная фиксация вселения в качестве члена семьи.

2. В п. 2 комментируемой статьи законодатель отказался от ранее существовавших гарантий членов семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение. Эти гарантии заключались в том, что при смене собственника они сохраняли право пользования жилым помещением. Наличие подобных изменений обусловлено в первую очередь потребностями оборота жилых помещений.
Переход права собственности на жилое помещение может осуществляться в результате различных гражданско-правовых сделок, а также в результате наследования.

3. Установленное в п. 3 комментируемой статьи право члена семьи собственника жилого помещения требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника, свидетельствует о том, что по своей сути это право вещное. Однако оно включает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Таким образом, член семьи собственника имеет право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения (см. комментарий к ст. 301), а также требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения (см. комментарий к ст. 304).

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях членов семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой (несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные в установленном порядке недееспособными - ст. 32 ГК), попечительством (несовершеннолетние от 14 до 18 лет и лица ограниченные судом в дееспособности - ст. 33 ГК), а также несовершеннолетних членов семьи собственника, оставшихся без родительского попечения (ст. 121 СК).
Эти гарантии заключаются в том, что отчуждение жилых помещений, в которых проживают указанные категории лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законные интересы (это оценочное понятие).