Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. Утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

(в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Комментарии к статье
1. Земельный участок как объект права собственности обладает признаками индивидуально определенной вещи. Для индивидуализации земельного участка важны его территориальные границы, позволяющие однозначно отграничить его от соответствующего объекта, принадлежащего на праве собственности другому лицу. Земельный участок как таковой представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном земельным законодательством порядке (ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о государственном земельном кадастре).

Сведения о существующих и прекративших существование земельных участках содержатся в Едином государственном реестре земель, - документе, предназначенном для проведения государственного кадастрового учета земельных участков и подлежащим вечному хранению. Внесение соответствующих записей в данный Реестр имеет правообразующее значение.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес), площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (ст. 14 Закона о государственном земельном кадастре).

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является кадастровая карта (план) земельного участка, на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а также на основании иных предусмотренных законом документов о правах на земельные участки.

2. В качестве общего правила п. 2 коммент. ст. устанавливает, что земельный участок как объект права собственности рассматривается в единстве поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся на нем леса и растений. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК владение, пользование и распоряжение земельным участком в единстве его составляющих, в том числе совершение сделок с ним, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Замкнутые водоемы, о которых идет речь в п. 2 коммент. ст., - это, во-первых, обособленные водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (пруд, озеро и т. п.), во-вторых, небольшие по площади или непроточные искусственные водоемы. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ. Эти водоемы могут находиться в собственности граждан и юридических лиц (ст. 40 Водного кодекса), муниципальной собственности (ст. 39 Водного кодекса, п. 2 ст. 50 Закона об организации местного самоуправления).

Лесной фонд, включающий все леса, за исключениями, указанными в законе, а также земли лесного фонда, не покрытые растительностью (лесные и нелесные земли), находится в государственной собственности (ст. 7 ЛК). Объектами муниципальной собственности являются леса, расположенные в границах населенных пунктов поселения (п. 2 ст. 50 Закона об организации местного самоуправления). Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве частной собственности (ст. 20 ЛК).

3. В п. 3 коммент. ст. определяются объем принадлежащего собственнику права пользования тем, что находится над и под его земельным участком, и пределы осуществления данного права. Правило, по которому собственник может свободно использовать все, что находится под поверхностью земельного участка, значительно ограничивается законодательством о недрах.

В соответствии со ст. 19 Закона о недрах собственники и владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах без применения взрывных работ осуществлять лишь: 1) добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе; 2) строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров; 3) устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. Порядок осуществления указанных действий устанавливается соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Иное использование недр возможно только на основании лицензии, которая удостоверяет право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Между уполномоченными на то органами государственной власти и пользователем недр может быть заключен договор, устанавливающий условия пользования таким участком, а также обязательства сторон по выполнению указанного договора. Допускается предоставление лицензий на несколько видов пользования недрами.

Воздушное пространство над земельным участком используется собственником в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ об охране окружающей среды. В частности, ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" от 4 мая 1999 г. (СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2222), устанавливает общие требования к хозяйственной и иной деятельности, оказывающей вредное воздействие на атмосферный воздух. Так, запрещается внедрение новых техники, технологий, материалов, веществ и другой продукции, а также применение технологического оборудования и других технических средств, если они не отвечают установленным законодательством требованиям охраны атмосферного воздуха.