Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Как действующее законодательство, так и наука гражданского права не сформулировали общепринятого определения вещного права. Наиболее простым и, возможно, наиболее удачным является определение его как права, которое может быть реализовано путем непосредственного воздействия на вещь, без нужды в активных действиях другого лица, как это имеет место в обязательственных правоотношениях. Можно также отметить, что вещное право - это право абсолютное, и в его составе правомочие владения носит стабильный, бессрочный и самостоятельный характер (см. коммент. к ст. 209 ГК).

2. Одновременно с введением в действие ЗК ряд его норм вступили в противоречие с положениями гл. 17 ГК. Так, ст. 21 ЗК сохраняет право пожизненного наследуемого владения земельными участками лишь в объеме "преждепользования", т. е. признает права граждан, приобретенные до введения в действие ЗК, и не допускает впредь предоставления земельных участков в пожизненное владение; распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права по наследству. Нормы ЗК подлежат приоритетному применению как нормы специального закона, к тому же имеющего равное с ГК положение в иерархии источников законодательства и принятого позже. Соответственно, с учетом этих правил должны применяться теперь ст. 265, 266 и 267 ГК (последняя допускала возможность передачи участка, находящегося в пожизненном владении, в аренду и безвозмездное срочное пользование).

Статья 20 ЗК установила новый порядок предоставления земель в постоянное (бессрочное) пользование, существенно ограничив круг потенциальных субъектов такого права и исключив из этого круга граждан (предоставление земельных участков в бессрочное пользование гражданам допускалось ст. 268 ГК РФ).

3. Право хозяйственного ведения может принадлежать государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также профсоюзным организациям и их объединениям (см. коммент. к ст. 294 ГК). Субъектами права оперативного управления могут быть казенные предприятия и учреждения (см. коммент. к ст. 296 ГК).

4. Сервитут - право ограниченного пользования чужим имуществом. Помимо ст. 274, 277 ГК (см. коммент. к ним) правила о сервитутах содержатся в ст. 23 ЗК, ст. 21, 23 ЛК, ст. 43 ВК.

Со времен римского права сохранилось традиционное деление сервитутов на личные, устанавливаемые в пользу определенного лица (примером личного сервитута служит завещательный отказ, в силу которого наследник обязан предоставить право проживания в унаследованном жилом помещении определенному лицу), и вещные, обременяющие определенные объекты имущества, как правило, недвижимого (например, право прохода, проезда, прокладки коммуникаций через чужой земельный участок); частные, устанавливаемые соглашением сторон, и публичные, учреждаемые органами исполнительной или муниципальной власти в пределах их компетенции. Деление сервитутов на положительные и отрицательные не сохранило своего значения, поскольку содержанием отрицательного сервитута в римском праве являлось воздержание от определенных действий, мешающих осуществлению правомочия владения, ныне достигаемое при необходимости предъявлением негаторных требований (см. коммент. к ст. 304).

5. Правило, сформулированное в п. 2. коммент. ст., следует понимать в контексте берущего начало в древнеримской юриспруденции принципа "своя вещь никому не служит". Абсурдно, к примеру, установление сервитута в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности.

6. В п. 3 коммент. ст. реализуется давно подмеченный атрибут вещных прав, именуемый "правом следования". Вещное право выглядит как бы "прикрепленным" к вещи и следует за ней вне зависимости от того, кто является собственником вещи. В то же время можно заметить, что таким свойством наделено и право арендатора (п. 1 ст. 617 ГК), из чего следует вывод, что "право следования" является атрибутом не столько вещного права в понимании коммент. ст., сколько правомочия владения, которое может входить в состав как вещного, так и обязательственного права (к такому выводу пришли и разработчики концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах).

Принцип следования права за вещью законодатель попытался закрепить в ст. 300 ГК (см. коммент.), применение которой, впрочем, затруднено из-за крайне неудачной юридической техники.

7. Принято считать, что перечень вещных прав, приведенный в коммент. ст., не может рассматриваться как исчерпывающий. В связи с этим в науке гражданского права высказаны суждения о тяготении к ограниченным вещным правам таких прав, как права залогодержателя по договору ипотеки, учреждения в отношении имущества, приобретенного за счет разрешенной коммерческой деятельности и учтенного на отдельном балансе, члена ЖСК до полной выплаты суммы паенакопления, нанимателя жилого помещения по договору социального найма, члена семьи собственника жилого помещения, право арендатора имущества и др. Эти суждения не всегда бесспорны. Так, ни ст. 131 ГК, ни ст. 1 Закона о государственной регистрации не дают возможности однозначно понять, чем же законодатель считает ипотеку - вещным правом или его ограничением. Право учреждения на имущество, учтенное на отдельном балансе, в арбитражной практике последних лет трактуется в свете положений действующего бюджетного законодательства исключительно как право оперативного управления, а не как особое вещное право. Категорически неприемлемым представляется отнесение к ограниченным вещным правам права арендатора. Следует отметить, что дополнение перечня ограниченных вещных прав может быть осуществлено только федеральным законом. Кроме того, в законе до настоящего времени не установлено каких-либо специальных правовых последствий квалификации субъективного гражданского права как вещного.

8. О защите вещных прав титульных владельцев см. коммент. к ст. 305 ГК.