1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).
2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
2. Одновременно с введением в действие ЗК ряд его норм вступили в противоречие с положениями гл. 17 ГК. Так, ст. 21 ЗК сохраняет право пожизненного наследуемого владения земельными участками лишь в объеме "преждепользования", т. е. признает права граждан, приобретенные до введения в действие ЗК, и не допускает впредь предоставления земельных участков в пожизненное владение; распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права по наследству. Нормы ЗК подлежат приоритетному применению как нормы специального закона, к тому же имеющего равное с ГК положение в иерархии источников законодательства и принятого позже. Соответственно, с учетом этих правил должны применяться теперь ст. 265, 266 и 267 ГК (последняя допускала возможность передачи участка, находящегося в пожизненном владении, в аренду и безвозмездное срочное пользование).
Статья 20 ЗК установила новый порядок предоставления земель в постоянное (бессрочное) пользование, существенно ограничив круг потенциальных субъектов такого права и исключив из этого круга граждан (предоставление земельных участков в бессрочное пользование гражданам допускалось ст. 268 ГК РФ).
3. Право хозяйственного ведения может принадлежать государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также профсоюзным организациям и их объединениям (см. коммент. к ст. 294 ГК). Субъектами права оперативного управления могут быть казенные предприятия и учреждения (см. коммент. к ст. 296 ГК).
4. Сервитут - право ограниченного пользования чужим имуществом. Помимо ст. 274, 277 ГК (см. коммент. к ним) правила о сервитутах содержатся в ст. 23 ЗК, ст. 21, 23 ЛК, ст. 43 ВК.
Со времен римского права сохранилось традиционное деление сервитутов на личные, устанавливаемые в пользу определенного лица (примером личного сервитута служит завещательный отказ, в силу которого наследник обязан предоставить право проживания в унаследованном жилом помещении определенному лицу), и вещные, обременяющие определенные объекты имущества, как правило, недвижимого (например, право прохода, проезда, прокладки коммуникаций через чужой земельный участок); частные, устанавливаемые соглашением сторон, и публичные, учреждаемые органами исполнительной или муниципальной власти в пределах их компетенции. Деление сервитутов на положительные и отрицательные не сохранило своего значения, поскольку содержанием отрицательного сервитута в римском праве являлось воздержание от определенных действий, мешающих осуществлению правомочия владения, ныне достигаемое при необходимости предъявлением негаторных требований (см. коммент. к ст. 304).
5. Правило, сформулированное в п. 2. коммент. ст., следует понимать в контексте берущего начало в древнеримской юриспруденции принципа "своя вещь никому не служит". Абсурдно, к примеру, установление сервитута в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности.
6. В п. 3 коммент. ст. реализуется давно подмеченный атрибут вещных прав, именуемый "правом следования". Вещное право выглядит как бы "прикрепленным" к вещи и следует за ней вне зависимости от того, кто является собственником вещи. В то же время можно заметить, что таким свойством наделено и право арендатора (п. 1 ст. 617 ГК), из чего следует вывод, что "право следования" является атрибутом не столько вещного права в понимании коммент. ст., сколько правомочия владения, которое может входить в состав как вещного, так и обязательственного права (к такому выводу пришли и разработчики концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах).
Принцип следования права за вещью законодатель попытался закрепить в ст. 300 ГК (см. коммент.), применение которой, впрочем, затруднено из-за крайне неудачной юридической техники.
7. Принято считать, что перечень вещных прав, приведенный в коммент. ст., не может рассматриваться как исчерпывающий. В связи с этим в науке гражданского права высказаны суждения о тяготении к ограниченным вещным правам таких прав, как права залогодержателя по договору ипотеки, учреждения в отношении имущества, приобретенного за счет разрешенной коммерческой деятельности и учтенного на отдельном балансе, члена ЖСК до полной выплаты суммы паенакопления, нанимателя жилого помещения по договору социального найма, члена семьи собственника жилого помещения, право арендатора имущества и др. Эти суждения не всегда бесспорны. Так, ни ст. 131 ГК, ни ст. 1 Закона о государственной регистрации не дают возможности однозначно понять, чем же законодатель считает ипотеку - вещным правом или его ограничением. Право учреждения на имущество, учтенное на отдельном балансе, в арбитражной практике последних лет трактуется в свете положений действующего бюджетного законодательства исключительно как право оперативного управления, а не как особое вещное право. Категорически неприемлемым представляется отнесение к ограниченным вещным правам права арендатора. Следует отметить, что дополнение перечня ограниченных вещных прав может быть осуществлено только федеральным законом. Кроме того, в законе до настоящего времени не установлено каких-либо специальных правовых последствий квалификации субъективного гражданского права как вещного.
8. О защите вещных прав титульных владельцев см. коммент. к ст. 305 ГК.