Единый недвижимый комплекс

У этой статьи есть подпункты

Имущество, принимающее участие в качестве объекта гражданских прав как одно целое, является единым недвижимым комплексом (ЕНК). Это объединение зданий и прочего имущества, обладающих общим назначением. Как правило, они неразрывно сопряжены друг с другом. К примеру, сюда относятся трубопроводы, линии электропередач, автотрассы, промышленные комплексы и др.

При регистрации прав все, что включается в состав ЕНК, является одним целым. В госреестре прав на недвижимое имущество они будут учтены в рамках одной регистрационной записи. К таким объектам применимы правила о неделимых предметах.

Признаки единого недвижимого комплекса

Главные признаки ЕНК – сосредоточенность и взаимозависимость. Это позволяет объединить несколько элементов в один. В результате обобщенный имущественный объект начинает обладать характеристиками, которых не могло быть, если каждый элемент оставался обособленным.

Состав объединения может быть разнообразным. К примеру, в него может входить территория земли, дома, объекты незавершенного строительства, линейные сооружения и прочее. Все они рассматриваются в комбинированном виде.

Вещные правомочия на каждую отдельную часть действовать не будут, но право собственности и другие гражданские правомочия реализуются в отношении цельного объединения. Таким образом, для всех включенных в обобщенный комплекс элементов будет действовать один правовой режим.

Виды единого недвижимого комплекса

Выделяют две основные разновидности ЕНК:

  1. Дома, конструкции и другие вещи, связанные общим назначением, а также физически и технологически.
  2. Линейные объекты.

Первая разновидность ЕНК подразумевает, что между элементами существуют устойчивые связи, которые необходимы для использования объекта по прямому назначению. Сюда можно отнести предприятия. В их состав включаются дома и прочие основные средства. Предприятие обладает всеми признаками единого недвижимого комплекса, предусмотренного в ГК РФ:

  • единство назначения – используется для ведения экономико-хозяйственной деятельности;
  • непрерывная юридическая и фактическая связь между недвижимым и движимым имуществом, включенным в состав предприятия;
  • все имущество предназначается для предпринимательской деятельности.

Еще один пример ЕНК – аэродром. В его состав входит земельный участок, оборудование, здания и сооружения. Все они служат одной цели и могут классифицироваться как единый объект, если у владельца возникнет желание зарегистрировать его таким способом.

Понятие линейных объектов не имеет универсального определения. Принято считать, что это сооружение, которое представляет собой объемную, плоскостную или линейную систему, предназначенную для разнообразных процессов жизнедеятельности. Такими объектами являются железные дороги, автомобильная трасса, а также топливно-энергетические комплексы.

Как зарегистрировать единый недвижимый комплекс

Регистрация имущества в качестве обобщенного объекта осуществляется в следующих ситуациях:

  • окончание строительных работ, когда проектная документация предусматривает использование готовых объектов в качестве ЕНК;
  • объединение нескольких капитальных строений в один комплекс, когда они принадлежат одному хозяину, находятся на одной земельной территории и имеют технологические связи;
  • корректировка данных о таком недвижимом элементе.

Прохождение государственной регистрации в Росреестре упрощает гражданский оборот комплекса имущественных конструкций. Раньше такое не допускалось и приходилось заниматься оформлением каждого элемента в отдельности. Теперь эту задачу упростили, и владельцы сложных промышленных и инфраструктурных комплексов могут воспользоваться возможностью и сделать их неделимой самостоятельной единицей.

Для прохождения госрегистрации необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие бумаги на землю, здания, сооружения и иные конструкции;
  • выписки из ЕГРН;
  • проектная документация;
  • технические паспорта;
  • постановление о присвоении адреса, если есть.

Это не исчерпывающий перечень бумаг. В зависимости от ситуации он может дополняться и варьироваться. Документация предоставляется в отдел Росреестра. Сотрудник забирает пакет документов и выдает расписку, в которой указывается дата готовности.

Плюсы и минусы использования ЕНК

К преимуществам можно отнести следующее:

  1. Возможность сэкономить на выплате государственных пошлин в случае заключения сделки в отношении имущественного комплекса. Для юридических лиц суммы госпошлины довольно ощутимы, поэтому в конечном итоге может получиться значительная экономия денежных средств.
  2. Прозрачность структуры владения недвижимостью. Акционеры и другие заинтересованные лица смогут отслеживать юридическую судьбу объекта, не тратя много времени. Кроме того, реализовать столь крупное имущество без согласования на высшем уровне не удастся, чего нельзя сказать о мелкой недвижимости.

К отрицательным аспектам можно отнести следующее:

  1. Сложная система управления элементами, входящими в состав ЕНК. При необходимости будет непросто продать отдельный вид имущества, потребуется проводить процедуру выдела или раздела с последующей регистрацией и внесением корректировок в ЕГРН.
  2. При возникновении задолженности есть риск потерять весь ЕНК, так как поставить под удар отдельные части не удастся.

Иными словами, если есть риск утраты имущества в связи с наличием долга или в планах имеются стремления продать или передать какие-либо элементы имущественной системы, регистрировать ЕНК не следует. В других случаях можно рассмотреть целесообразность использования такой формы владения.