На главную

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

К списку законов

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 62.

оглавление     следующая     

Предмет договора социального найма жилого помещения

 

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к статье

1. В коммент. ст. речь идет о предмете договора социального найма. Отметим, что законодатель в данном случае использует иной термин ("предмет”), нежели в ст.673 ГК РФ ("объект”). Вместе с тем это терминологическое отличие не является принципиальным. Оба указанных термина следует рассматривать в качестве синонимов, отражающих одно и то же явление.

2. В качестве предмета договора социального найма жилого помещения (также как и в п.1 ст.673 ГК РФ) указаны четыре возможных объекта - жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры. Вместе с тем стремление законодателя ввести в гражданский оборот части индивидуально определенных вещей, каковыми в данном случае являются часть жилого дома и часть квартиры порождает для оборота определенные проблемы. Эти проблемы вытекают из необходимости обособить части жилого дома или квартиры и сделать их оборотоспособными. Существенное значение имеет определение пространственных границ подобного рода объектов. В противном случае чрезвычайно затруднительно рассматривать эти объекты в качестве индивидуально определенных вещей и делать их предметом соответствующей гражданско-правовой сделки (в частности договора социального найма жилого помещения).

3. Следует иметь в виду, что предоставляемое на условиях договора социального найма жилое помещение должно быть пригодным для проживания. Хотя это прямо и не предусмотрено в коммент. ст., однако подобный вывод следует из более общей нормы - из п.1 ст.673 ГК РФ. Определение пригодности жилых помещений для постоянного проживания определяется, в частности, в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, которое было утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 (РГ. 2003.16 сентября). Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения) находящиеся в ветхом состоянии, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых домов и жилых помещений к категории ветхих или аварийных должны быть утверждены Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Указанный орган принял постановление от 20 февраля 2004 года N 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных", которое не подлежит применению в связи с отказом Министерства юстиции РФ в его регистрации. В связи с этим продолжает свое действие Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 (Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12).

4. Критерии же отнесения жилых домов и жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания должны быть предусмотрены государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

5. Пункт второй коммент. ст. устанавливает ограничения в предмете договора социального найма жилого помещения. Законодатель запрещает заключать договор социального найма неизолированного жилого помещения (или, в другой терминологии - смежная комната, т.е. комната, связанная с другой комнатой общим входом), помещения вспомогательного использования, а также общего имущества в многоквартирном доме. В отношении определения того является ли комната смежной следует иметь в виду, что еще с советских времен была сформирована практика, согласно которой наличие дверного проема между комнатами при условии, что каждая из них имеет самостоятельный выход в коридор, не может служить основанием для признания этих комнат смежными (Прокопенко И.П.Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М., 1986). Следует отметить, что в советском жилищном праве была сформирована практика, которая допускала определенные операции со смежными комнатами. Так, допускалось, что предметом обмена могут выступать смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом (п.3 Инструкции о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства от 9 января 1967 г. N 12). Представляется, что такая практика противоречит коммент. Кодексу по той причине, что смежные комнаты не рассматриваются в качестве предмета, в отношении которого может быть заключен договор социального найма.

6. В то же время возникает вопрос о том, каким образом указанные понятия (неизолированное жилое помещение, смежная комната) соотносятся с такими понятиями, как часть жилого дома и часть квартиры (т.е. с теми объектами, в отношении которых договоры социального найма могут быть заключены). Очевидно, что частью квартиры, в отношении которой может быть заключен договор социального найма, следует рассматривать только изолированные комнаты, т.е. комнаты, имеющие самостоятельный выход в коридор.

7. Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты (п.7 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).

оглавление        следующая    

Copyright © 2005 - 2015
protoplex top-100: борьба лидеров! rambler's top100